二手以价换量 新房聚焦改善赛道

　　近日，新发布的广州楼市7月成交数据引发业内关注。在新建商品房受营销淡季影响成交环比有所下跌的同时，二手房成交活跃度仍然维持万套以上（数据来源：广州中原研究发展部）。值得一提的是，二手房成交占比提高正在成为重点城市房地产市场的重要趋势。

　　中指院监测数据显示，2024年1~7月，25个代表城市二手房成交占比提升至64.1%，存量市场格局逐渐清晰。业内人士指出，在新的供需关系达到平衡之前，二手市场将持续以价换量行情，同时也令新房市场更聚焦改善赛道。

　　淡季成交有所降温 二手表现优于一手

　　7月份是楼市传统的营销淡季，随着暑期出游热情的上升，置业热度也有所下降。因此，成交降温也在业内的预计之中。从广州的成交数据来看，7月份新房网签套数约为5978套，环比下降9%，同时二手房则相对活跃，网签套数为10034套，环比下降4%。由于近两个月整体成交表现较佳，广州全市的新房去化周期由5月的高位23个月下降至21.5个月。

　　其中，二手房相对坚挺的表现尤为值得注意。从成交面积来看，广州的二手房成交占比自2020年的48%逐年提升，到2024年上半年已经达到61%，一二手成交分化趋势明显。这一趋势并非孤例。克而瑞监测数据显示，2024年上半年重点20城二手房成交占比增至62%，同比增长9个百分点。

　　对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，二手房交易占比提升，一方面是存量时代的必然性，另一方面则是商品房从资产属性转向一般商品属性后，持有多套房的意愿下降，住房政策会转向存量盘活，推动二手房交易占比进一步提升。

　　二手成交占比提升仍有空间 新房聚焦居住品质

　　贝壳研究院与华泰研究所研报显示，美国、法国、日本的高能级城市等成熟市场2023年二手房成交套数占比普遍在70%~90%之间。当前全国范围内的二手房成交占比提高的趋势仍将持续。

　　这一进程将对一二手市场产生不同的影响。一方面，随着二手市场挂牌量的上升，“以价换量”行情延续。以广州为例，克而瑞数据监测显示，2024年1~7月广州二手房成交60232套的同时成交均价加速回调，从去年的3万余元，降至今年的2字头。其中，大面积改善产品议价幅度居前，90平方米小面积成交占近7成，显示出刚需刚改群体对于二手市场的主导作用。合富研究院分析指出，在买方市场格局之下，广州二手楼市复苏行情仍较大程度依赖于降价盘成交。

　　当二手房在刚需刚改品类形成替代效应时，新建商品房在高端改善赛道越来越“卷”则成为必然。“当前新房靠价格优势无法营销，只能满足不断升级的改善需求，比如在功能、品质、设计、用材等上突出自己的竞争力，最终使得新房市场越来越聚焦。”李宇嘉说道。

　　置业提醒

　　两大因素或影响存量房市场

　　上述研报还特别提醒道，虽然看好二手市场的长期活跃度，但要特别关注两个变量对二手房的影响。第一是当前部分存量住宅的房屋质量、户型设计、居住品质可能难以满足改善性需求，尤其是房龄较老的住宅，会使得其实际换手率低于预期。其次，正在推进配售型保障房的收储和建设，可能会分流部分刚需类二手房需求。