房企新使命:探索房地产开发新模式

4月11日，证监会、SASAC、全国工商联联合发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》(以下简称“12条”)，提出12条支持上市公司发展、维护资本市场稳定的务实举措。其中对房地产行业着墨颇多，提出：坚持“房住不炒”原则，支持上市房企依法合规积极转型发展新模式。对此，房地产行业给予高度评价，并积极建言献策。

有民营房企高管告诉记者，对于房企来说，关键是树立信心。房地产业是经济发展的重要行业。只要坚持市场化经营，房地产行业的发展一定会越来越好。这种多部门的联合声明和调整，对于促进房地产行业的良性循环和健康发展非常重要。有业内专家认为，“12条”的发布是房地产行业的一个重要分水岭。以探索新模式为导向，房企融资和并购双管齐下，房地产行业将告别寒冬。

探索房地产业新的发展模式

12条措施中，很多都与上市房地产公司密切相关。第二条明确，坚持“房住不炒”，支持上市房地产企业依法合规积极向新的发展模式转型，加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严密防范和妥善化解各类风险，促进房地产行业良性循环和健康发展。

事实上，探索新的发展模式已经成为房地产行业的新主题。中央经济工作会议和今年的政府工作报告明确指出，房地产要“探索新的发展模式”。

万科董事长郁亮最近在业绩说明会上谈到行业集中度的提高，说有一个基本逻辑3354。谁能用新的发展方式谁就能进，会按照原来的传统增长方式退。“原有传统方式的特点是以速度规模为加法，以高财务杠杆为乘法的发展模式。过去任何遵循这种模式的人都可能会退缩。如果我们今天不单纯追求速度规模，不使用高财务杠杆，我想我们都能活下来。”郁亮表示，进退要看企业经营是否稳健，要转到新的模式去发展。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李看来，房地产新发展模式是一个大命题。行业的良性循环、租购并举、长效机制、存量运营、金融供给侧改革(如REITs)都是新模式的内容。开发商、地方政府、金融机构和居民应该探索新的购房模式。比如，新的开发方式是告别“快周转、高杠杆”，转向优质房地产开发企业；新的供应模式是“租购并举”，发展住房租赁，搞存量经营；新的消费模式是先租后买，先小后大，再梯度消费；新的管理模式是长效机制，“一城一策”和精细化。

该院企业事业部研究总监刘水认为，“支持上市房企依法合规积极转型为新的发展模式”，意味着房地产代理建设将有广阔的发展空间，租赁、城市更新、轻资产战略、资产管理是新发展模式的重要方向，这些领域将获得资金等重点支持。

“企业情况不同，适合不同的转型模式。”刘水表示，参考发达经济体头部企业的发展经验，目前中国房企新的发展模式按照供应链可以分为三种模式。

2020年8月以来，房企融资新规“三条红线”出台后，部分民营房企因流动性危机陷入困境。2021年12月，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》号文件，鼓励银行业金融机构开展并购重组。a .按照合法合规、风险可控、业务可持续的原则，安全有序地发放房地产项目贷款，支持优质房地产企业并购重点房地产企业项目。“十二条”也明确提到“支持民营企业兼并重组”。

“目前有相当一部分债务违约的房企是上市民营房企，部分房企正在通过引入战投、出售项目资产、债务展期等方式自救。”刘水表示，总体而言，房地产风险的清理速度仍然缓慢。“十二条”支持民营企业兼并重组，有利于债务违约的房地产企业加快出清风险。

2021年对于中国的房地产行业来说很特别。受多种因素的影响，企业并购。房地产市场的交易迎来了寒潮。据上海证券报统计，2021年，已完成并购273起。房地产目标位于中国的案例，并购总额。a约为827.83亿元，但总量比2020年下降了75.23%。

自2022年以来，房地产并购。一个市场迅速升温。如华润万象人寿分别斥资10.6亿元和22.6亿元“收编”禹洲物业和中南服务，碧桂园服务收购中粮百悦智。

有房地产高管表示，优质企业收购困难企业，有助于房地产行业的良性循环，类似于探索房地产开发的新模式。在并购过程中。a，我们也在探索新的模式，在提高行业集中度的同时，也会催生新的发展路径。但所有市场化的并购都有很多博弈，需要双方看清大势，用共赢的思维去实践。

稳定民营企业发展预期。

“12条”也给了房企融资问题新的希望。目前房企债务融资并不容易。据中国指数研究院统计，2022年1-3月，房企信用债发行总额1162.9亿元，同比下降32.7%；境外债券发行总额124.1亿元，同比下降89.8%。从结构上看，信用债融资占比90.4%，同比上升31.7%，成为房企债券融资的绝对主力。

刘水表示，“十二条”提出要完善民营企业债券融资支持机制，意味着民营房企发债融资将得到支持，将有利于缓解民营房企融资难的状况，有助于稳定企业预期。

有房企高管认为，资本市场支持上市房企融资，可能更多还是从债权入手，增发、配股等股权类融资能否放开难以判断，最大的可能是募资投向是针对新发展模式的项目，有可能适度放开。“现在房住不炒，不允许房地产作为短期刺激经济的手段的方向不变。从这个角度来说，没有进行新发展模式探索的地产企业进行股权融资的可能性不大。”

在易居企业集团CEO丁祖昱看来，房地产从去年四季度开始，从中央到地方政策暖风频吹，体现出高层稳定市场，促进行业良性循环的意图。“12条”提到的“妥善化解各类风险”也是在释放相关信号，希望能够用多方面的力量来化解风险。

中泰证券研究所政策专题组负责人、首席分析师杨畅表示，“12条”提出要“充分发挥民营上市公司在稳定增长、促进创新、增加就业、改善民生方面的重要作用”，有利于进一步增强企业尤其是民营企业的发展预期。