房地产该探索新的发展模式了

无论2021年上市房企“期末考试”成绩如何，公司领导都需要真正意识到，“蒙着眼睛狂奔”的时代已经一去不复返了。

自2021年底中央经济工作会议首次提及“房地产新模式”以来，管理层多次强调这一重要表述，并明确表示过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产发展模式不可持续，必须探索新的发展模式。在笔者看来，结合我国的土地资源、人口和城市发展阶段，探索房地产的良性循环和健康发展迫在眉睫。在这个过程中，三个前提非常重要。

一是房地产开发规模增长空间有限。公开数据显示，2021年城市化率升至64.72%，全国商品房销售额达18万亿元。全国商品房销售面积连续五年保持17万平方米的高水平。2021年业绩说明会上，TOP10房企领导达成共识，未来5到10年市场空间缩减至10万亿元。

第二，住房供应模式正在重构。“十四五”期间，有关部门多次表态，涉及努力提高保障性住房覆盖面，重点解决新市民和弱势群体的住房问题。这意味着我们将坚持租购并举，加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的保障体系。在政策的保驾护航下，各城市都制定了保障性租赁房的供应目标。据估计，在第14个五年计划期间，全国新的经济适用住房的数量将在800万至900万之间。

第三，“场内球员”会减少。种种迹象表明，房企“债务违约出不了经审计的年报”可能被永久叫停，部分房企减表将退出市场。即便是熬过了困难时期直到春天的地产商，如果继续按照“速度加速度，杠杆乘杠杆”的老游戏发展，最终也会退出“优等生”阵营，估值也不会得到投资者的完全认可。

不难看出，市场环境和增量发展空间的变化，迫使房地产行业不得不“探索”新的发展模式。后地产时代，房企需要以市场需求为导向，调整投融资模式，在产品力、服务力、盈利能力上下功夫。

首先，保持杠杆合理化。过去过度依赖土地分红和财务杠杆，催生了一批大而弱的“千亿房企”。现在这些房企有的债务违约，年报难产。因此，理顺房企杠杆，从单纯追求规模，到利润、产品、服务、规模相互平衡的商业模式，已经箭在弦上。

二是积极盘活存量，有序推进城市更新。要改变过去“拆了建新城”的粗放式发展方式，加强土地资源集约利用，树立智慧城市理念，盘活低效存量土地，处理好闲置商业办公和旧厂区改造项目。更重要的是，要转变思路推进城市更新，比如通过市场化手段融资，用产业升级、教育支撑一盘棋的思维来规划城市更新。

第三，开发商需要加强轻资产战略的能力，向开发商转型。据笔者观察，单纯依靠大规模开发已经无法得到投资者的认可。目前2000亿市值的房企有一个共同特点，就是非房企收入占比逐渐增加。当行业逐渐从增量市场转向存量运营轨道，开发商需要提前转变思路和布局，在全产业链运营管理上下功夫。