如何避开“不幸买家”的坑

近日，家住上海的吴女士因银行房贷审批延迟，被卖家告上法庭。对于这套前期总价1550万的180平米的房子，她已经支付了745万，以及部分逾期首付利息。一审法院判决吴女士需在判决生效后10日内搬离房屋，并支付违约金、装修费、案件受理费共计484.6万元。二审法院维持原判，判决吴女士承担案件受理费27200元。

据其中一方当事人吴女士称，对方因为这件事获利近800万，其中310万为违约金外加180万房屋装修，房价增加了300多万。而吴女士却遭受了近800万元的损失，这让她成了一个不幸的买家。可惜，如何避免买家遇到的坑，显然更值得关注和借鉴。

再看报道和判决书中的关键节点，吴女士承担相应违约责任的主要原因在于其自身因素，可谓是给自己挖坑，还是主动跳进坑里。特别是在经济实力有限，银行是否会及时放贷存在不确定性的情况下，花高价去大捞一笔，本来就是不确定的。

在市场经济条件下，人们从事各种经济和社会活动应当遵循平等、诚实和自愿的原则。签订合同时，合同双方应当如实、全面地履行各自的义务，否则应当承担相应的违约责任。对此，《民法典》明确规定，当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内不履行。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为的，对方可以解除合同。

再看这个事件，吴女士在第一次违约后，为了顺利购房，签订了补充协议，约定了相应的违约条款。可惜的是，错误的一步一步总是导致错误的节点。最终因银行审批延迟，745万元二期房款再次延期，导致合同解除，被判定承担相应责任。同时，有报道指出了一个细节，卖方律师参与了合同的签订、履行和纠纷的全过程，奠定了良好的基础，是卖方成功的关键。买家基本都是赤膊上阵，靠自己肤浅的经验搞这么大的房屋买卖。

吴女士一方的银行贷款迟迟没有审批，导致她两次违约，且违约时间较长。那么，合同相对人显然有权解除合同，要求其承担违约责任。但吴女士明显是在拖延债务的履行。即使她没有故意拖欠债务，作为贷款买房人，银行能否及时放款肯定是重要考虑因素，不能把所有赌注都押在银行能否及时放款上。如果银行因为贷款收紧或信用问题不能按时放款，购房者显然面临很大的违约风险。

特别是你设身处地的话，合同对方的卖家基本没有过错。卖房后，你自然希望能及时拿到房款，这样你就可以周转资金或者继续买房。不能及时支付房价的人会受到相应的损失。比如本案中，卖方提交的聊天记录显示，吴女士已经知道他们卖房子是为了给母亲再买一套房子。吴女士逾期付款影响他们重新购买，法院也认为其违约行为可能使对方向第三人承担违约责任。

换句话说，卖方将通过出售该房屋的收益来购买其他房屋。吴女士违约产生多米诺骨牌效应，导致卖方也陷入违约风险，应承担相应责任。所谓的房价上涨损失并不是吴女士一个人面临的，卖方也面临着所购房屋af的涨价预期损失。

这一事件无疑具有深刻的警示意义。现代社会是一个规则和法治的社会，人们在从事经济活动时时刻刻都面临着各种风险。为了降低风险，在签订合同，尤其是金额较大的合同时，要充分预期各种可能的不确定因素，不能抱着赌博的心态去“赌”。甚至需要寻求专业人士对合同进行把关，对相关流程进行跟进和指导，将自身风险降到最低。不要等到掉进坑里才想到补救措施，这个时候可能已经无济于事了。