新兴产业或成北京写字楼租赁市场“黑马”

“在当前行业波动、疫情不确定的环境下，写字楼业主需要关注金融科技、生物医药、新能源、人工智能等快速成长的‘腰部’企业和新兴行业，挖掘新经济、新赛道下的多元化市场需求。”在2022年第一季度媒体沟通会上，CBRE华北研究部负责人孙祖田告诉记者。

近日，CBRE世邦魏理仕发布报告《2022年第一季度北京房地产市场回顾》称，2022年第一季度，北京写字楼新增供应量环比下降，三个新交付项目共计15.1万平方米，分别位于燕莎地区和高品质写字楼首次入市的新兴商圈金站。

报告显示，受春节、冬奥会和疫情影响，一季度新增租赁成交环比、同比均有所下降。其中，金融街、中关村、奥体、望京等子市场在国企和头部科技企业整合的影响下，租赁需求有所减少。北京的净吸纳量环比下降66%，为9.4万平方米，其中李泽和CBD是贡献量最大的两个地区。全市空置率环比上升0.2个百分点，至17.3%。一季度新项目入市速度缓慢，现有项目空置率良莠不齐，市场竞争依然激烈。

在新增租金需求方面，一季度金融业高居榜首，占比32%，其中证券、基金、金融科技的租金扩张需求旺盛。TMT行业新增租赁需求集中在软件开发、互联网消费服务、人工智能等领域。随着共享办公的日益普及，第三方办公室不断新增积分，新增租金占比超过专业服务，排名第三。对消费品、医药和生命科学的需求稳步增长。

值得注意的是，与去年一季度相比，今年一季度北京写字楼市场情况完全不同。“去年一季度疫情相对稳定，北京互联网头部企业发展迅速，写字楼市场迎来发展机遇。但今年一季度疫情反弹，加上互联网头部企业整合区域，市场需求下降，给写字楼业主带来较大冲击。”孙祖田说。

CBRE写字楼部华北区负责人张继苏表示，预计今年将有近74万平方米的新写字楼投放市场，其中通州体量最大，占比41%。预计部分核心发展区将有大量新增供应入市，租户可能有一定议价空间，而核心商圈将无新增供应。

此外，一季度北京商务园租金报价均价也环比下降0.1%，至每月每平方米162.4元。泛中关村集群整体租金也环比微涨0.1%；上地、中关村软件园、东升结束去年租金高速增长，环比持平；经开区和丰台科技园市场仍面临空置压力，租金环比略有下降。

如何应对北京写字楼租赁市场现状？孙祖田表示，除了更加关注快速成长的成长型企业，业主还应关注租户对绿色健康建筑的需求日益增加、共享办公设施和场所的设计、灵活的租赁期限等。创新空间运营和租赁模式，提高竞争力。