楼市政策优化效果逐渐显现 房企顺势而为

“客户来访量明显增加，居民购房意愿有所提升。"对于多地调整房地产调控政策的影响，一位民营房企高管告诉记者。

近期，哈尔滨、福州、绵阳、秦皇岛、衢州、兰州等城市相继调整房地产调控政策，在首付比例、购房门槛等方面“松绑”。在资本市场上，房地产板块“起步”，走出了一波“困境反转”。

记者在采访中发现，政策“松绑”已初见成效，部门项目拜访量增加，不少房企顺势而为，采取措施为客户提供更有针对性的产品。但由于目前出台的政策多为非热点城市，明显受益的多为区域房企。

房地产企业相关人士认为，政策生效需要一个周期。在“不炒”“三稳”的基调下，部分城市根据自身实际情况优化调整楼市政策，房企将采取有效措施积极应对不同市场。

区域房企可能受益明显。

“国务院金融委员会专题会议后，全国多个城市对当地房地产政策进行了优化调整。从目前项目现场反馈来看，客户的到访量大大增加，包括一些还没有调整政策的城市，老百姓的购房意愿也有所提升。"上述民营房企高管对记者表示，购房者信心正在恢复，但目前房企销售业绩转型效果并不明显。

该高管分析，3月份房企销售没有止跌反弹可能有两个原因：一是疫情导致房企售楼处无法正常对外开放，进而对销售造成较大影响；其次，相对于2020年上半年政策效应的快速释放，此轮政策出台后的市场反应明显较慢，这应该与购房者对部分房企流动性困难的担忧有关。人们去售楼处看房，但真正买房还有一个纠结和决策的过程。

“现在我们营业部的变动很大，境内外机构的投资评级会直接挂钩出来。因为很多客户会先问企业是否存在流动性问题。销售人员现在特别愿意转发这类信息，因为这能给客户带来信心。”这位高管说。

“公司的郑州项目处于后期，和新政出台前变化不大。反而是来福州项目的客户多了起来。”另一家房企内部人士告诉记者，目前销售还没有明显回暖的迹象，可能还需要时间。他说，在市场冷淡之前，企业已经想尽办法，用尽一切可以利用的措施。比如在郑州，公司会利用一些线上线下的手段来锁定客户，也会通过提供折扣或者为客户提供维修、保修等软性服务来促进销售。

“公司将根据不同市场和新政策制定原则性政策，积极适应市场形势，研究具体措施。比如有些地方首付比例、限购、限售放宽，那么公司会安排刚需或者改善型产品先入市。在营销目标客户群体上，会根据业主进行针对性营销，在后续销售环节会根据不同楼盘的受众群体，在首付比例和优惠比例上发起针对性措施。”有地产高管表示。

该高管表示，从政策出台到市场反应肯定会有一个周期，现在还很难预测效果。从政策趋势来看，理论上肯定能促进企业销售

4月7日，地产板块个股走势分化。截至收盘，南山控股、中国武夷、新华联等个股涨停，蓝光发展、嘉凯城、中企股份涨幅居前。与此同时，京投发展、广宇集团、阳光股份、沙河股份、深物业A、信达地产等股票以涨停报收。

3月中旬以来，地产股领涨a股市场。这跟房地产行业的一些新表述有关。

3月16日，国务院金融委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。会议指出，关于房地产，要及时研究提出防范化解风险的有效方案，提出向新的发展模式过渡的配套措施。

此后，多个城市发布文件宣布调整房地产政策，最新的是甘肃省兰州市。兰州发布的《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》明确提出了降低个人购房门槛、加大住房公积金支持力度、松绑限购等措施。

中国研究院指数部市场研究总监陈文静认为，兰州调控政策的出台，一方面贯彻了中央支持合理住房需求的政策导向，另一方面因城施策，加大了需求端的调整，对释放潜在合理需求、改善需求、稳定购房者预期有积极作用。

兰州作为省会城市，将首套房最低首付比例降至不低于20%，支持合理住房需求的力度不小。据诸葛找房数据研究中心统计，截至3月底，今年全国已有超过70个城市调整了房地产相关政策。调整方向涉及调整限购限售、降低首付比例、提高公积金贷款额度、降低房贷利率、发放购房补贴等。

据记者梳理，自3月初郑州出台19条楼市新政以来，哈尔滨、福州、衢州、秦皇岛、绵阳、兰州等城市相继优化松绑楼市调控政策，大连拟全面放开落户条件。

帮助市场尽快见底

广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，目前楼市松绑政策主要在一些非热点城市。非热点城市住房需求的人口基数不如一线城市和部分二线城市旺盛，调整相关政策是合理的。从政策效果来看，这次不如2015年、2020年疫情后的政策效果显著，主要是因为，一方面，行业内分房企业信用风险爆发对供给侧的影响导致。

购房者宁愿观望也不愿意买房；另一方面，疫情导致购房者对于未来收入预期产生不确定性，放缓甚至搁置购房计划。此外，金融体系对于风险的关注度导致银行对民营房企的贷款有顾虑，因此不愿盲目将资金投向地产行业。

他表示，当前全国大多数城市二手房价格还在下跌，说明行业风险仍在释放的过程中，只能等市场稳定之后，情况才会慢慢好起来。

上海易居研究院副院长杨红旭认为，近期多地楼市政策频频松绑，有其行业内部原因，也有行业外部因素。就行业内部原因来看，去年下半年以来全国楼市转入明显降温的节奏，截至目前全国楼市市场底部还未出现，除北京、上海之外，国内大部分城市市场比较低迷，同时部分房企流动性困难问题还有待解决，需要政策来支持市场尽快稳住。从外部因素来看，部分地区疫情反复，股市表现总体偏弱等因素叠加导致稳增长面临一定的压力。地方政府对于楼市调控政策优化调整的节奏在加快，主要表现在松绑限购和限售，预计接下来部分城市和地区也会跟进。

杨红旭表示，政策放宽有利于市场尽快探底，但有些地区想要快速稳住市场还是有一定难度的，尤其是个别中小城市，即便出台政策，其市场底部的出现可能要滞后几个月甚至半年时间。