房地产行业进入利润缩减时代 毛利率20%成为新红线？

截至4月6日，以曾经进入“千亿元俱乐部”(按全口径销售额计算)的25家上市房企2021年财报(含未经审计业绩)为样本，记者梳理发现，中海地产、华润置地、龙湖集团等6家公司归属于母公司股东的净利润均超过200亿元。其中，龙湖集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、惠今控股指标同比上升，其余20家公司均下跌。

“2021年，百强房企‘增收不增利’日益严重，平均净利润率和净资产收益率分别为9.8%和8.1%，比2020年下降2.2和1.8个百分点。”中研院企业事业部研究总监刘水对记者表示，高地价和房地产去金融化制约房企利润空间，未来一到两年行业仍可能处于利润缩减时代。

毛利率下降到20%？

当房地产行业的“唯规模论”正在进行时，已经不再适用，“大而不强”的房企已经陷入流动性危机。在行业低迷的情况下，经过重新审视、反思和检讨，房企领导开始意识到，“激进”的高杠杆驱动房地产行业发展的时代已经结束。

与以往以“销售目标”为主角的业绩说明会相比，今年“全好”的头部房企都在释放一个信息：以利润为导向降本增效，变利润而非规模为KPI考核目标，以IRR(内部收益率)为投资拿地标准，以非房企业务挖掘利润蓄水池。

这一信息释放的背后，是土地红利和金融红利褪去后，行业盈利能力下降到与制造业同等水平，带来的深刻审视。

以2021年财报数据为样本，上述25家房企的毛利率均出现下滑，幅度在0.01个百分点至17个百分点之间。就连有“利润之王”之称的中海地产，跌幅也超过6个百分点；以过去业内约定的25%毛利率红线计算，目前仅有龙湖集团、中海地产等7家公司越过红线。如果毛利率红线降低到20%(业内共识是“新红线”)，将有14家房地产公司过线。

回顾近三年房地产行业平均利润率数据，据郭进证券统计，2018年至2020年，房地产企业毛利率分别为28.77%、26.96%、23.35%，且降幅逐年扩大。根据目前的2021年业绩公告，平均毛利率为18.74%，平均净利润率为8.21%；2021年制造业毛利率20.53%，净利润率7.96%。

也许这就是从青铜时代向黑铁时代飞跃的预测依据。于是，在交出归母净利润几乎减半的成绩单后，万科董事会主席郁亮在业绩说明会上花了28分钟反思分析。毕竟，这是该公司上市31年来第三次出现净利润下滑。与此同时，万科的毛利率也降到了21.8%，刚刚擦出新的红线。

“所有人都认为毛利率将回到20%左右或更高。”华润置地总裁李欣表示，“每个公司的情况不一样，但毛利率的目标差别不大，不太可能回到30%以上。”

“2021年，龙湖集团整体毛利率为25%，房地产开发板块为23%，在行业内比较高。未来一到两年，2017年、2018年土地市场热潮期间拿的项目将陆续进入结算通道。预计房地产开发的毛利率将保持在20%，集团整体毛利率希望达到

“过去职业经理人投资拿地的KPI是由‘数量’决定的，保证规模话语权是第一位的，投资质量是第二位的。即使净利润率2%，他们还是要固执地拿地，导致财务风险控制不到位，短期偿债能力不足。结果‘千亿元房企’数量超过40家，市值超过1000亿的却不到三分之一。"一位房地产公司投资延伸线内部人士告诉记者，经过这一轮的现实冲击和检讨，一块钱能产生多大的效率、多大的利润、多大的市值，是掌舵人不得不思考和面对的新课题。

未来估值的支撑在哪里？

从目前调整供需结构的措施来看，开发仍然是目前大多数房地产企业的主营业务，在利润池中仍然起着决定性的作用。但是，不脱离客户群和能力圈，是不可能开发出新的房地产开发模式的，也是不可能支撑“品质开发”的。

两个前提非常重要。第一，2021年城市化率将升至64.72%，商品房销售额将达到18万亿元，可能已经触及天花板。正如郁亮所说，“要在‘天花板’到来之前做好布局”；第二，虽然下一局玩家会减少，但如果核心还是按照“速度加杠杆乘”的老游戏发展，最终会从优秀学生阵营“撤退”，估值也不会得到投资人的完全认可。

以4月6日收盘价计算，a股和h股7家房企总市值均超过1000亿元，万科246.7亿元，中国海外发展2341亿元，华润置地2257亿元，保利发展2190亿元，龙湖集团2117亿元，招商蛇口1290亿元，碧桂园1221亿元。

据记者观察，站上2000亿元市值阵营的房企具备四个共性特征：一是财务盘面稳健，比如净利润规模均超过200亿元，毛利率均超过20%，均是绿档房企；二是非房开收入占比逐渐提升，其高毛利率水平拉高公司盈利空间；三是土地储备多集中在一、二线城市；四是评级稳定，PE倍数高。

在业内看来，如同龙湖集团、华润置地以及中海地产等房企一样，以非房开业务为核心的多元业务已经做强且步入收获期，成为集团稳定现金流来源，且其细分板块“学费”多已交完，商业模式及其可复制模型均已跑通，已具备探索房地产新发展模式的能力，这既是布局未来，也是从长期主义理念出发，用战略定力练就穿越周期的能力，亦是资本市场给予高估值的核心要素之一。

“房地产行业进入降利时代后，高周转高负债的传统模式已不再适用，规模也不再是取胜关键，行业向着高质量发展迈进，财务稳健和经营水平成为房企必须关注的重点因素。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向记者表示，展望后市，在行业集中度提升以及竞争加剧的背景下，经营管理水平优异、财务状况稳健、多元化发展路径清晰的房企将更有可能享有高估值、高市盈率。