22个城市迎来土地集中拍卖期 土拍规则进一步优化

2022年以来，房地产市场环境不断改善，土地市场也迎来集中供应期。目前，土地供应“两集中”的22个重点城市中，北京、上海等10个城市已公布首批二级土地供应，宁波、无锡已启动首批二级土地供应“预申请”模式，北京、福州、合肥、青岛等4个城市已完成首批二级土地出让。

从目前情况看，住宅用地供地节奏领先于去年第一批，优质地块数量增加，土地拍卖规则进一步优化，保障性租赁房比例下调。

首批二级土地供应提前

与去年相比，今年第一批土地供应明显提前。2022年1月7日，北京率先打响“第一批二级供地”第一枪。

中研院土地事业部分析师殷宇轩告诉记者，2021年土地供应“两个集中”(集中发布出让公告、集中组织出让活动)政策出台，22个城市第一批二级土地供应主要集中在3月和4月。以北京为例，一方面，北京土地拍卖情况对市场具有风向标作用，土地拍卖热度的提升有利于提振市场信心；另一方面，北京今年将采取四批土地供应。首批土地提前供应有利于合理安排土地供应计划，避免市场供求大起大落，确保土地市场健康发展和平稳运行。

中国研究院调查数据显示，目前已发布第一批二级供地的10个城市中，除北京和厦门外，其余8个城市的楼面价均较2021年第一批二级供地有所上涨，7个城市的地价较去年三批供地有所上涨。

尹宇轩认为，楼面价上涨与各城市推出的主城区地块比例增加，同区域优质地块规模增大有关；另一方面，土地类型的变化(如租赁土地的减少等。)对地价也有一定的结构性驱动。

值得一提的是青岛、武汉、厦门、重庆、济南等。已明确年度土地供应计划由三批改为四批。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，增加“两个集中”供地批次，可以减轻各批次供地压力，合理匹配各批次供地规模，保证土地市场结构稳定。同时，面对市场调整，企业拿地意愿低，拿地能力不足，地方政府可按时间分配年度供地计划，有利于土地市场预期稳定。

拍卖规则简化了复杂性。

刚刚结束，合肥首批二级供地再现火爆场面，19宗出让地块中有15宗达到最高限价，进入优质房源方案竞价阶段。

尹宇轩告诉记者，之所以会这样，是因为合肥政府的诚意。此次调整了竞价门槛和拿地成本，优化了竞价规则，在达到限价后采取了“竞质”的竞价政策。同时，减少了保障房分配比例和捆绑分配地块数量。开拍前几天《高品质建设内容和评分标准》调整，缩小中小房企和头部房企在品质竞争阶段的差距。

除合肥外，目前已公布第一批二级供地的10个城市，在简化竞价规则方面较为普遍，更加注重市场的稳定性和公平性。比如，北京提高了现房销售和摇号比例，摇号地块比例从25%提高到61%；为了避免因建筑和工程的竞争而增加项目的成本

一些城市还放宽了投标企业的开发资质，降低了准入门槛和保证金比例。如果武汉降低保证金比例，将从最高的50%降至20%。一些城市通过降低保障房和安置房比例，降低最高地价，提高最高限价，给房企一些利润空间，进一步刺激企业拿地意愿。比如，青岛、成都取消了“人才住房”的要求，武汉、厦门取消了支持“保障房建设”的要求，北京住房地块比例从33%下降到22%，福州安置型商品房地块比例比去年三批略有下降。

记者观察发现，此轮地方拍卖对房屋质量的重视程度不减，部分城市提升建设标准，从“争高标准”向“定高标准”转变，“重质量”更加深入。例如，合肥的住房组装率最低标准从30%提高到50%，青岛黄岛区的智能基础设施也从“舒适度”提高到“品质度”，北京的土地拍卖规则从“竞高标准”改为“定高标准”，高标准地块比例从8%提高到50%。

严跃进认为，随着国家不断加强房子回归“居住属性”的要求，预计未来房地产市场会越来越重视品质提升。

市场表现进一步分化。

目前，北京、福州、合肥、青岛已先后完成首批集中供地。除了重点22个城市以外，实行“两集中供地”的城市名单还在不断扩大。徐州、Xi、东关已发布或完成第一批集中供地，晋江、南昌也发布了土地推介手册。预计将有越来越多的城市通过“集中供地”的方式出让土地。

从目前已经成交的土地市场热度来看，城市分化明显。与2021年三批相比，北京和合肥市场表现相对较好，最高竞价地块占比小幅上升，最低竞价地块占比和流拍牌撤牌率明显下降。但福州的市场并没有想象中的火爆，底价出让的土地比例略有增加，竞价出让的土地比例达到上限，流拍退出率基本不变。青岛延续市场低温态势，但边际有所改善。这一批没有地块达到最高价，但底价成交的地块比例比去年三批下降了17%。

对于土地市场未来的发展趋势，殷宇轩表示，短期内，尚未首次推地的城市将继续优化土地结构和拍卖规则。预计全年四批供地城市数量将继续增加，土地拍卖规则将继续从拿地门槛、摇号等拍卖规则等方面进行调整，在保证企业合理利润的同时，有利于促进房地产市场健康稳定发展。同时，目前各地调控政策已进入优化调整通道，建议企业及早把握各地政策动向，及时调整营销和投资策略，以便更好地跨越周期。