房企年报令人耳目一新 反映经营困难 行业转型迫在眉睫

所有面临危机的房企都是在高杠杆、高负债、高风险模式下比较激进的企业。告别旧的“三高”，房地产行业进入稳定发展期后应该追求的新“三高”是“高质量、高质量、高效率”。

年报如期而至，大部分上市房企陆续发布了2021年年报。众所周知，2021年的房地产行业经历了前所未有的挑战，销售难、融资难、回款难。从众多房企的年报中，我们不仅读到了行业的艰难处境，也读到了行业企业转型和探索新发展模式的迫切性。

个别房企年报“信守承诺”反映企业经营困难。3月31日是大多数香港上市房企年报披露的最后期限。一些在香港上市的房地产公司因未能如期披露年报而停牌，其中包括融创中国等多家知名企业。未能按时公布年报导致股票停牌，可能会加深投资者对这些企业公司治理、财务管理、财务规划、透明度、信息披露、财务和流动性等方面薄弱的担忧。延迟披露可能会进一步影响其信用评级，加剧融资难度。从各企业的解释来看，疫情影响是常见原因，部分企业在公布年报前更换审计师。几乎所有这些未能按时披露年报的企业都不同程度地面临流动性困难。总的来说，年报失信在一定程度上反映了企业和行业面临的困境。

许多企业净利润下降。近日，万科董事会主席为2021年净利润同比下降45.7%向52万股东道歉的消息引发关注。虽然包括万科在内的部分企业营业收入仍在增加，但利润却在下降。如中海地产营业收入同比增长30.4%，而股东应占利润同比下降约8.5%。这种情况今年没有发生。这几年已经成为很多企业面临的普遍情况，就是微利甚至微利增加收入。

不同企业之间存在差异和分化。部分房企，包括个别头部企业，债务危机，仍在解决中。部分企业营业收入和利润双双下降。然而，一些企业仍然表现良好。如中国金茂2021年归属于股东的利润同比增长49%。归属于龙湖集团股东的净利润同比增长20.1%。

总的来说，2021年是房地产行业呈现整体下滑趋势的一年。它的原因是什么万科将其利润下滑归结为两个原因：管理层的大分散和多轨探索的高成本。万科表示：“尽管提前意识到高速增长终将走到尽头，但行为未能坚决摆脱高增长的惯性。在规模追逐仍大行其道、土地竞争愈演愈烈的情况下，仍有部分城市投资暴涨，部分项目投资预期未能实现。”赶上别人是一种普遍现象。所有面临危机的房企都是在高杠杆、高负债、高风险模式下比较激进的企业。“三高”模式不可持续，应该是房企在经历了2021年行业下行压力后得出的最有力的结论。

对于房地产行业来说，目前最重要的是稳定。多个主管部门发声，各地因城施策释放积极信号稳定楼市。更重要的是，房地产行业的转型迫在眉睫。探索新的发展模式不仅是中央政府相关文件和会议的要求

在房地产行业进入新的发展阶段，长期、缓慢的赚钱可能会成为未来的常态。轨道外房地产开发，无论是商业、物流、租赁还是城市更新，大多具有前期投入高、盈利慢的特点。新的发展模式不一定是简单的轨道转换，还可能包括商业模式、商业逻辑的改变，甚至是企业文化和价值观的重塑。

从部分上市房企的年报简报中可以感受到，尽管与过去的高速增长阶段情况完全不同，但企业对房地产行业仍然充满信心。业内人士认为，未来房地产市场总规模很难再创新高，但仍是一个十几万亿元级别的巨大市场，经常有人做，也经常有人做。而人们对美好居住生活的需求和向往也一直存在，所以房地产行业仍然可以算是一个“可持续发展的行业”。告别旧的“三高”，房地产行业进入稳定发展期后应该追求的新“三高”是“高质量、高质量、高效率”。

处于深度调整中的房地产行业，能否走出一条内涵式的高质量发展道路，应该在挑战中寻找机遇。