材料企业的“二·八效应”正逐渐呈现出差异化、竞争化和升级化

3月29日，碧桂园服务召开2021年度业绩发布会。碧桂园服务执行董事兼总裁李长江在会上表示，大规模收购碧桂园服务的时间已经结束，但“不代表不接受合并”。

在刚刚过去的2021年，不仅是碧桂园服务，物业行业也出现了大量的并购案例。在近期陆续披露的上市地产公司去年财报中，可以看到不少并购的影子。2022年“并购热潮”能否持续，也引起了各方关注。

有业内专家对记者表示，2021年物业企业的头部效应会越来越突出。大多数龙头房企将通过完成上市、逐步建立或巩固全业务能力、对外投资和扩张能力以及并购来支持高管理区基础下的快速增长。其中，并购对扩大规模有立竿见影的效果，可以快速促进经营业绩和盈利能力的提升。近几年热度不减。

与此同时，随着房地产开发行业逐步步入下行通道，政策层面收紧开发企业杠杆监管，行业流动性依然紧张，叠加地产企业头部和中尾部公司估值分化加剧，并购供给增加；a市场依然不减，这将支持头部物业企业进一步加速整合。

行业集中度飙升。

今年1月5日，华润万象人寿宣布不超过10.6亿元收购禹洲物业；1月12日，永盛物业收购郑州志平企业管理100%股权；3月3日，兴业园物业发布公告称，拟通过控股子公司洛阳兴业园收购洛阳祥龙湾物业。

自2021年初以来，物业公司之间的收购和合并速度不断加快。“2021年，M & amp物业管理行业并购整合频繁，物业企业市场拓展力度不断加强。”2021年，海洋服务完成了对欧瑞地产、未来和谐和大连郑源的收购。

远洋运输在接受记者采访时表示，并购将有助于公司增加区域密度，填补区域空白，进一步完善全国布局。例如，大连郑源与公司有很高的区域协同效应，可以有效提高区域密度。同时，通过并购在某一服务领域具有良好市场声誉的企业；一个行业，可以丰富公司的服务产品线，提升公司的服务能力。例如，欧瑞物业是医疗服务领域的专业公司。通过收购欧瑞物业，公司有能力在医疗业态上持续发力。”海洋服务的例子。

头部企业龙湖智创生活在今年1月7日发布招股书，其中提到了诸多因素影响下的行业集中度：“全业务物业管理和商业运营服务市场的服务提供商正在努力发展联盟和整合，以实现规模效益。预计未来中国全业务物业管理和商业运营服务市场的集中度将继续提高。”同时，这意味着公司将通过积极的外联和并购来扩大其管理的项目和覆盖的客户群体。“我们完善的投资管理系统还可以帮助我们在拓展和收购方面做出快速而审慎的决策。”

根据中研发布的《2021年物业管理行业收并购深度研究报告》，据不完全统计，截至2021年11月1日，共有63起并购；一笔当年物业管理行业的交易，涉及33家物业公司的收购方；交易金额约315亿元，较2020年交易总额大幅增长约198%。

为什么这么多物业公司心照不宣的参与并购

根据CREIS物业版的最新数据，2021年物业行业规模将超过270亿平方米，行业总收入将超过6750亿元。行业空间依然巨大。上市物业服务公司也在积极发展。2021年中报数据显示，各公司规模和业绩都在不断提升，高增长的发展逻辑不变。而且行业集中度进一步提高，“二八效应”显现，也是行业加速发展的体现。

中国研究院物业事业部总经理牛小娟指出，并购是物业企业快速成长的重要手段之一。随着并购数量的不断增加，头部物业企业整合进一步加快，不同层级的百强物业企业管理区域分化明显。大型企业的规模效应和发展优势更加突出，小型企业的发展相对稳定，形成了更加差异化的发展路径。

“百强企业可以通过收购科技、教育、电梯、保险等业务领域的专业公司，不断提升综合服务水平，延伸产业链，创造新的业务增长点。”牛娟说。

对于并购，相当一部分上市公司表现出了足够的谨慎。3月21日，新希望服务公布了2021年业绩。作为上市第一年的新希望服务，并没有急于在2021年进行项目收购兼并。

新希望服务公司执行董事兼首席执行官陈静在当天的媒体发布会上也对此进行了解释。她表示，公司对并购采取了理性审慎的态度，第三方市场拓展一直是新希望服务发展规模的最主要途径，并购只是辅助手段。

头部地产公司保利地产在2021年的收购也失败了：“本集团在截至2021年12月31日的年度内没有任何重大投资、重大收购或销售。”另一方面，当年公司“与四家优质地方国资平台成立合资公司，锁定区域优质战略资源，推动整体规模再上新台阶”。

李燕杰认为，进入2022年后，物业企业收购兼并的热度有所下降，大规模收购案例不多。在她看来，一些危险地产项目的风险已经在前期释放，物业部门有实力进行收购。企业在收购过程中更加注重业务协作和整合题，而不单是为了规模去收购，且在买卖双方博弈的过程中市场的逻辑也发生了一些变化。

“投前，收购推进的完成率会受到地产、买方等多方面不确定因素的影响，尤其是在地产交付不确定性增大的情况下，对于物业板块的未来业绩预估也存在一定的难度，这对投前尽调产生很大的影响；收购之后如何实现业务协同，不同管理体系如何进行融合也是当前物企面临的重要经营风险。”对于收并购过程中可能遇到的阻碍，李艳杰提醒。

牛晓娟也指出，收并购短时间会给企业带来大量的项目资源，但收并购企业与标的企业双方在企业文化、管理人员和管理队伍素质与能力等许多方面存在差异，可能会出现管理手段不一致、不协调，影响整体管理水平从而阻碍企业高质量发展。

差异化竞争战场

“针对创新业务，我们将继续挖掘具备潜力的增值服务，如社区养老、旅游、餐饮、未来教育等细分业务。我们将继续加大社区养老等相关投入，持续改进居家养老轻资产平台运营模式，输出服务品质和服务标准。”远洋服务的业绩报告中描述了其对创新业务的计划。

传统业务显然已经无法满足物企的业绩增长需求，差异化竞争逐渐成为越来越多物企的“杀手锏”。在新希望服务2021年的营业收入中，“生活服务”收入达到2.54亿元，同比增加116.2%，是新希望服务四个主营业务中唯一达到收入翻倍的业务。而其传统业务“物业管理服务”收入同比增长比例为67.2%，逊于“生活服务”的增速。

据介绍，新希望服务的“生活服务”提供社区生活服务、社区资产管理服务、在线及线下零售服务及餐饮服务。2021年该公司的社区生活服务板块在2020年基础上进行业务品类升级，从客需出发开拓家电清洗、甲醛治理、开荒保洁、石材养护等多项定制化增值服务，覆盖全国大多数在管物业项目，并较2020年同期实现较高的增长。

新希望服务介绍，来自生活服务的收入增加，是该公司总收入实现57.2%增长的主要原因之一。生活服务也成为助力其在市场中实现差异化竞争的重要业务。

李艳杰指出，发展特色服务对物业企业来说是抢占差异化竞争赛道，实现弯道超车的重要举措，能够助力企业在同质化较高的物业行业中脱颖而出。这对于突破规模瓶颈、业态限制等具有深远的意义。

发展特色业务可以拓展企业服务形式。在牛晓娟看来，特色业务更加贴合业主需求，能够提高业主满意度，拓展收入渠道。同时，特色业务也可以帮助建立业务、管理和技术门槛。随着物业管理行业竞争的不断加强，不断挖掘和满足业主需求，提供精细化和特色化服务，利用各种技术提高管理团队的管理经验和水平，也逐渐成为企业核心竞争力的重要因素。

“优势项目向来是物业企业竞相角逐的目标，但单纯地追求规模扩张已不能满足企业发展和业主需求。‘攻下城’之后如何‘守好城’，为优势项目提供持续的高满意度的服务，进一步成为物业企业体现服务价值、提高品牌影响力的着眼点，是企业需要考虑的问题。”牛晓娟总结称。