预售确认到现售签约东莞楼市新政策稳定预期

继2022年启动第一批土地集中出让，调整土地供应相关规则和要求后，东莞近日再次发布楼市新通知。

根据东莞市住房和城乡建设局(以下简称“东莞市住房和城乡建设局”)官网发布的《关于调整商品房预售转现售合同文本有关事宜的通知》(以下简称《通知》)，自2022年4月1日起，已取得预售许可证的房地产项目，在完成不动产首次登记(即“确权”)后，需使用“现场”合同进行交易，房地产交易平台可获取房地产实测权属数据。

值得注意的是，根据此前规定，开发商必须将商品房预售资金全部存入预售专用账户，否则将面临行政处罚等后果。有市场观点认为，上述新规实施后，开发商对收入的控制权将更大。

对此，3月30日，东莞市住建局向记者表示，自商品房买卖合同网上签约备案相关职能划转至该局后，为理顺实际操作过程中业务流程衔接不畅、工作效率降低等相关问题，该局从系统建设、业务衔接等方面着手加快解决。“因此，这次商品房预售改为限售的合同文本调整，属于正常的商业优化范畴。”

交易标准化

《通知》显示，此次调整的目的是“进一步规范商品房交易行为，保护交易当事人的合法权益，维护商品房交易市场秩序。”

东莞市住建局进一步向记者解释，由于其已于2014年6月取消《商品房预售许可证》延续及预售转现售商品房手续，在实际操作中，部分预售商品房项目在完成确认手续后仍有少量房源，无法办理预售转现售手续，只能继续选择预售合同模板。

根据相关法律规定，预售资金必须进入监管账户，自己的项目确定后可以申请注销。因此，房地产交易管理部门在系统监控到无首付记录后，需要人工核实项目是否已确认，导致业务流程衔接不畅，工作效率降低等问题。

按照《通知》的要求，开发商在合同签订过程中使用《商品房买卖合同（现售）示范文本》 (GF-2014-0172)的前提是房地产项目“取得商品房预售许可证”、“完成不动产首次登记”、“东莞市房地产交易平台能够取得不动产实测权属数据”。

东莞住建局表示，为了减少此次业务调整对购房者和开发企业的影响，主要采取了两项措施。一是为保证系统平稳运行，相关业务调整提前投入试运行，并根据运行情况立即完善；二是为加快存量项目业务申请，该局已调配相应工作人员协助办理，并在1个工作日内完成开发企业提交的业务承诺，安排专线由专人接听，接听企业和群众来电。

记者注意到，2021年9月，东莞市住房和城乡建设局发布的《关于加强商品房预售款收存管理的通知》号文要求开发商将商品房预售资金全部存入预售专用账户，包括购房人根据认购协议和合同支付的全部房款(包括定金、首付款、分期付款、全款、按揭贷款等全部预售资金)，否则将面临暂停监管资金拨付和商品房网签的后果，并依法依规接受行政处罚

所谓“双集中”，就是“集中发布转让公告，集中组织转让活动。”东莞首批集中供地涉及道滘、塘厦等6个镇街，将于4月19日至4月20日通过集中竞价方式出让。

东莞市自然资源局早前向记者表示，根据上级要求，东莞作为全国29个重点监测城市之一，今年需要对居住用地实行“两个集中”供地。

记者注意到，对比2021年的土地出让细则，除塘厦地块外，东莞其他7宗地块均取消了无偿划拨住房的要求，出让条件中不再规定地块住宅价格。这意味着，未来相关地块入市价格将与实时备案政策相结合。

不过，与此前规则相比，上述8宗中央挂牌土地仍采用“最高价最终报价”出让方式，以“最终报价”形式确定最终竞得人。另外，投标条件还是要求开发资质，禁止马甲参与。

《广东省商品房预售管理条例》期的时间和内容是否与上述东莞市自然资源局发布的《土地集中出让》中相关规定的变更有关？

对此，东莞市住建局予以否认，并称“我局自2021年11月18日起启用新版商品房网上签约系统，此后持续完善系统。本次业务调整时间主要是基于新系统开发完善已满足预售转现售合同文本的功能。”

值得注意的是，2021年以来，东莞先后出台“东莞六条”和“东莞八条”，首次制定并公布二手房交易参考价。

东莞住建局此前对记者表示，“通过精准调控、综合施策，较好地实现了稳定地价、房价和预期的调控目标，房地产市场乱象明显减少，长效调控机制逐步完善，对规范市场秩序起到了积极作用。”

据介绍，该局下一步将进一步优化完善相关政策实施，提高对企业的服务效率和质量。同时根据国家和省的部署要求，进一步加强商品房预售资金监管，更好保障购房人权益。

需求有待释放

一系列调控组合拳措施背后，东莞当地楼市也出现明显变化。

根据东莞住建局发布的数据，2022年2月，东莞全市一手商品住宅的成交量为873套（其中地面建筑层数超过4层的有851套，均价为23055元/平方米）；二手住宅成交量为405套，面积合计4.49万平方米，均价为18008元/平方米。

上述成交的一手商品住宅中，成交数最高的集中在城区片区的石碣镇，其次为滨海片区的厚街镇。二手住宅中，成交数最高的集中在城区片区的南城街道，其次为东部产业园片区的常平镇。

2022年1月，东莞全市一手商品住宅的成交量为1774套（其中地面建筑层数超过4层的有1720套，均价为23696元/平方米）；二手住宅成交量为791套，面积合计9.14万平方米，均价为17499元/平方米。

值得注意的是，东莞二手住宅的成交量在2021年10月触底后反弹，但截至目前连续五个月的月成交量仍低于1000套。2021年8月及2021年9月，该数据分别为1682套、1516套。

东莞住建局统计数据显示，2021年12月底，东莞全市新建商品住宅库存情况为建筑面积389.48万平方米，住宅套数为32262套。

中指研究院分析认为，今年2月，东莞的商品住宅市场一方面受调控政策持续影响，市场购房信心尚未恢复，观望情绪较为浓厚；另一方面，受传统春节假期影响，购房者置业减少。

根据中指研究院统计，2月份东莞全市共新增商品住宅1104套，合计面积12.6万平方米。新增商品住宅套数、面积环比分别减少24.1%、19.8%。

不过，进入3月份，东莞的住宅成交出现上涨趋势。根据东莞乐居发布的数据，2月28日至3月6日，东莞新建商品住宅网签量为300套，环比增加约40%，连续4周回升，城区片区及松山湖等热点片区的成交出现回暖势头；二手住宅网签212套，环比增加16%，均价18232元/平方米。

东莞住建局近日发布的数据显示，3月21日至3月27日，东莞新建商品住宅网签数为1429套，环比增加约1187%；二手住宅网签203套，环比增加150%，均价19651元/平方米。