万科反思2021净利润腰斩郁亮:未摆脱高增长惯性

3月30日晚间，万科发布2021年年报。报告期内，公司实现营业收入4528亿元，同比增长8%；归属于上市公司股东的净利润225亿元，同比下降45.7%。万科披露，公司将在未来三个月内回购20亿至25亿元人民币。2021年分红比例将由2020年的35%提高至50%，共计派发现金112.8亿元。

2021年，万科净利润下降45.7%，是继1995年、2008年之后，上市31年来的第三次下滑。从财务上看，净利润下降主要是由于市场低迷带来的毛利率下降、投资收益减少和减值准备计提。

多因素致净利润下滑

在2021年房地产行业震荡调整的大背景下，万科守住了安全运营的底线，保持了“绿色档案”和行业领先的信用评级。经营性现金流净额连续13年为正，年末股票融资综合融资成本降至4.1%。财务状况安全健康，现金1493.5亿元，净负债率29.7%，长期处于行业低位。

对于净利润下滑，万科董事会主席郁亮在《致股东》年报中反思了内在原因。从财务角度来看，万科2021年净利润的下降来自三个方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场低迷带来的折旧。其中，毛利率下降是财务层面的主要原因。2021年，万科整体毛利率为21.8%，同比下降7.4个百分点。扣除营业税金及附加后，整体毛利率从2020年的22.8%降至17.2%。

“财务数据只是最终结果。为了改善结果，有必要追溯其根源。结构上，房地产开发业务仍对公司净利润起决定性作用。去年开发业务毛利减少了189亿元。”郁亮坦言，虽然公司较早意识到高速增长终将走到尽头，但其行为未能坚决摆脱高增长的惯性。一些城市的投资追逐高价，对市场的判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下降。

郁亮还提到，充分授权、分布式实施是万科过去快速发展的机制保障。然而，随着近年来业务的日益复杂和市场竞争的日益激烈，万科在一些城市的公司能力参差不齐，导致交易业绩的分散度增加，影响了整体业绩。

“虽然我们还有一批优秀的公司和顶尖的人才，但是交易业绩的离散度在上升。尽管我们在一些大型复杂的项目中展示了我们的优势，但我们未能及时将其转化为公司的标准行动和一致的表现。”郁亮说。

2021年的业绩，给万科敲响了警钟。郁亮表示，2022年将采取坚决、有针对性的行动，解决开发业务存在的问题，巩固房地产综合开发的先发优势，确保资金安全，实现营业收入和净利润的企稳回升。

第二增长曲线初步显现

目前，房地产行业面临着巨大的挑战，对新住房的需求正逐渐向改善和更新的需求转变。郁亮表示，“中国人口基数巨大，住宅开发仍将是未来重要的经济活动之一，也是万科最重要的业务。”

同时，运营和服务业务的发展也将为未来的价值增长提供更多支持。万科选择了物业服务、物流仓储、长租公寓、商业作为主攻方向。

其中，万物云成为业内首家覆盖“居住服务、商务办公、城市服务”全球空间服务的公司。2021年，其收入超过200亿元

如果只看营业收入和利润，这些业务现在和将来都不能和房地产开发相比。此外，万科使用成本法对这些重资产业务进行折旧和摊销。去年合并报表中这部分费用达到80亿元，加大了对报表利润的影响。

郁亮说，“探索这些业务的学费大部分已经交了。随着全社会对收益率的需求和风险偏好的下降，经营和服务业务现金流稳定的优势开始显现。今年，整个非发展业务将开始做出积极贡献。”