万科:未来三个月购买20亿至25亿元人民币

3月30日晚间，万科发布2021年年报。报告期内，公司实现营业收入4528亿元，同比增长8%。归属于上市公司股东的净利润225亿元，同比下降45.7%。同时，万科披露，公司将在未来三个月内回购20亿元至25亿元人民币。2021年分红比例由2020年的35%提升至50%，共派发现金红利112.8亿元。

值得一提的是，万科非开发业务正进入快速发展期，无论是增速、营收表现还是运营效率，均位居各自行业前列。

诸多因素导致净利润下滑。

万科年报显示，依然守住了安全运营的底线，保持了“绿色档案”和行业领先的信用评级。经营性现金流净额连续13年为正，年末股票融资综合融资成本降至4.1%。公司财务状况安全健康，现金1493.5亿元，净负债率29.7%，行业内较低水平。

面对净利润的下滑，万科董事会主席郁亮在《致股东》年报中做了分析。他表示，从财务角度看，万科2021年净利润的下降来自三个方面，包括毛利率下降、投资收益减少以及市场低迷带来的减值准备。其中，毛利率下降是财务层面的主要影响因素。2021年，万科整体毛利率为21.8%，同比下降7.4个百分点。扣除营业税金及附加后，整体毛利率从2020年的22.8%降至17.2%。结构上，开发业务对公司净利润仍有决定性作用。

郁亮表示，2022年，公司将采取坚决、有针对性的行动，全力扭转发展业务局面。以公司开发运营总部为主导，推进“一盘棋”建设，解决能力分散、交易业绩不稳定等问题。同时，严格的投资管理将重点放在市场更稳定、团队交易能力更强的领域，提高投资前判断的准确性和投资后的变现程度。

对于2022年的业绩，郁亮表示，相信行动和努力将支持公司在2022年实现营业收入和净利润的企稳回升。

第二个增长点出现了。

年报显示，万科非开发业务初露端倪。公司的万物云成为业内首家覆盖“居住服务、商务办公、城市服务”全球空间服务的公司。2021年，其营收首次突破200亿元，同比增长32%。更重要的是，万物云形成了强大的对外竞争力，新增签约面积超过70%，其中商业写作领域新增楼盘接近80%。物流仓储方面，万科冷链仓储业务位居行业第一，近三年收入复合增长率达52%。其中，2021年营收31.6亿元，同比增长69%。万科于波已成为中国最大、最高效的集中式公寓运营商，近三年的复合收入增长率为40%。其中，2021年收入同比增长14%。业务方面，公司印度力管理规模、营收、轻资产管理产出均处于行业第一阵营，近五年营收复合增长率20%。在商业最发达的长三角地区，印力在管理区域排名第一。

万科表示，虽然这些业务在收入和利润等传统财务指标上很难达到今天和未来房地产开发的同等规模，但随着全社会对收益率和风险偏好需求的下降，这些业务在产生稳定现金流方面的优势开始显现。