房企转型应尽早布局适应房屋老化改造

过去大拆大建房地产的模式已经难以为继。完善包括养老在内的居住功能和服务是房企转型的重要方向，需要有足够的耐心以长周期、慢钱的模式深耕新领域。

老龄化社会正在加速。我国老年人大多选择居家养老或社区养老，形成“9073”格局，即约90%的老年人居家养老，约7%依靠社区养老，3%住在养老机构。与养老住房、居住生活的方方面面息息相关。2022年《政府工作报告》提出，改造一批城市老旧小区，推进无障碍环境建设和老龄友好改造。可以预见，老龄化将成为房地产业和物业业的重要发展方向。

养老产业是一片蓝海。中国社科院发布的《中国养老产业发展白皮书》数据显示，到2030年，中国养老产业规模将达到13万亿元。未来，与养老相关的行业和领域将迎来很大的发展空间。一些分析师认为，从长远来看，人口老龄化将对房地产市场产生一定影响。老年人购房意愿低于年轻人，住房需求总量可能不增加甚至萎缩。但人们对老龄住房、老旧小区老龄改造、养老服务的需求更加旺盛。

无论是新建小区还是老小区，都会涉及到适合老龄化的建设和改造。国务院发布的《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》提出，“十四五”期间，新建城区和新建居住区养老服务设施达标率要达到100%。老旧小区要将完成路面平整、出入口和通道无障碍改造、地面防滑处理、沿楼梯安装扶手、楼层间安装壁挂式休息椅、搭建凉亭、休闲椅等适老化改造纳入老旧小区改造。

老龄化建设和转型给房企带来机遇和挑战。基于广阔的市场前景和强有力的政策支持，新建住宅和社区房企应尽早布局以适应老龄化，提前规划设计住宅产品。一方面可以通过差异化增强市场竞争力和吸引力，同时也可以避免未来转型带来的麻烦。针对抗老化建设和改造的一些基本要素，相关部门也应出台技术导则，甚至强制性规定，引导房地产开发企业在抗老化建设和改造方面更加规范。与新小区相比，老小区的物业服务并不完善，居住在老小区的老年人比例更大。因此，旧社区的老龄化改造需求更加迫切，也更具挑战性。房企要想在布局社区养老的赛道上有所突破，需要在人才储备和商业模式上多下功夫。

相比硬件改造，养老服务的完善和提升更为迫切，物业企业在这方面有先天优势。因此，六部委联合发文，推动和支持物业服务企业积极探索“物业为老服务”模式。在实际操作中，物业服务企业可以组建专门的团队和部门提供养老服务，提供餐饮、洗浴、保洁、急救、行走、医疗、护理等定制化养老服务。还可以延伸服务链条，丰富养老服务内容，参与提供医养服务。

事实上，不少房企和物业服务企业布局养老领域已久，但盈利等困难仍有待解决。据行业统计，100强房企中，约有70%的房企进行了养老相关的布局和探索。有的企业拿地建养老院，有的以养老功能为噱头卖房子。房企在探索适老性的过程中，涉及居家、社区、机构养老等多种模式，建设了一些医养结合的长期照护机构，建设了一批老年社区、老年公寓、照护中心。一些养老机构实际上空置率很高，但实际上社会对养老服务的需求很大，导致供需不匹配。根据上述“9073”模式，养老服务的主阵地在社区和居家养老。因此，有必要在养老领域进一步研究社区居家养老的特点。同时，在发展养老院等机构养老模式时，可以加强研究分析，找准市场定位，紧跟市场需求。

房企涉足养老领域遇到的另一个核心问题是盈利周期长，甚至短期根本无利可图。通过提供养老服务来收回成本是一个比较漫长的过程，这对于习惯了高杠杆、高周转、高回报的房企来说是必然的。需要明确的是，过去大拆大建房地产的模式已经难以为继。完善住宅功能和服务，包括养老，是房企转型的重要方向，需要有足够的耐心，以长期慢赚钱的模式深耕新领域。