公摊面积不能是糊涂账

商品房公摊面积该不该取消？近日，住建部发布了《住宅项目规范》第三次公开征求意见的通知，其中没有提到“住宅应当以套内建筑面积进行交易”，这一点尤为引人注目。

一方面，关于公摊面积的争议一直存在。在今年的全国两会上，很多代表委员再次提到这个话题，持续引起热议。另一方面，《规范》在2019年第一次征求意见时，明确提到“住宅按套内使用面积交易”。当时文末的起草说明提到：目前我国住宅主要以建筑面积进行交易，会导致同一项目同一建筑面积与套房内使用面积不同的问题，从而加剧“分摊面积伤人”的矛盾。在最近两次磋商中，这一条款已经消失。

“公摊面积伤人”应该说是不争的事实。究其原因，在于公摊面积缺乏法律依据和制度约束，导致计算系数不统一、不透明。同样的建筑面积，有的90%的得房率，有的只有70%，有的甚至只有60%，到底怎么算，算的准不准，只能由开发商自己说了。而普通购房者对公摊面积缺乏深入的了解和测量能力，一把尺子不够，买房就像“开盲箱”。

在热烈讨论的同时，还有一个被网友普遍提出的问题：如果总房价相同，无论建筑面积还是使用面积，唯一的区别就是单价，那么为什么要取消公摊面积呢？有学者对此做了一个形象的比喻：有整颗卖的榴莲，也有不带壳卖的榴莲。后者虽然单价高，但可以避免榴莲壳重量对价格的不确定影响，让人有“所见即所得”的安心感。

原因并不复杂，但是《规范》相关表述的变化说明取消公摊面积并没有想象中那么简单，可能会面临各种阻力。比如买了房的默认公摊面积，没买房的只交使用面积。会不会破坏现有的房价体系？公摊面积不是孤立的，还伴随着物业费、取暖费、勘测费等具体费用。影响电梯井、管道井、楼梯间等公共空间的维护。如何调整由此产生的利益冲突？如果公摊不定价，是否会导致开发商减少公摊面积，影响居住体验？

虽然这些因素需要综合考虑，但从实际角度来看，取消池子并非完全不可行。比如重庆早在2002年就以地方法规的形式要求以套内建筑面积作为计价依据。发明公摊面积的香港也在几年前取消了。当时香港统一了新房的计价方式，对二手房设置了过渡期，允许建筑面积计价和套内面积计价同时并存。这些好的经验和做法值得借鉴。

改革是一个复杂的系统过程。如果暂时难以取消公摊面积，也不妨碍明确改革方向，因地制宜逐步推进。比如在不动产权证书上统一标注“使用面积”，为取消公摊做准备，或者加强源头治理，明确公摊面积的范围和标准，坚决防止开发商在公摊上做手脚，坚决防止出现“公摊面积伤人”的情况。