商品房什么时候可以进行套内建筑面积交易？

按套内使用面积计算交易价格是国际通行做法，而我国住宅面积计算方法主要采用建筑面积或套内使用面积。如果将计算改为套内使用面积，将提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性。

近年来，每次全国两会、全国两会召开时，总有不少代表委员呼吁购买商品房时“取消公摊”。今年两会期间，“取消公摊”再上热搜。

目前，我国住宅面积的计算方法主要采用建筑面积或套内建筑面积。一般来说，建筑面积与实际使用面积的差额就是所谓的“公摊”。现实中“公摊太大，得房率低，公摊面积构成不清”让购房者感到纠结；公摊面积缺乏标准，管理混乱，也可能损害购房者的利益。越来越多的人呼吁提高公摊面积的透明度，并与套内使用面积进行交易。

事实上，门厅、电梯、楼梯等等。商品房必然会占据一定的空间，形成一个公摊。一些带电梯的高层住宅，20%-30%的公摊是很常见的。公摊面积越小越好。如果这些公共空间缩小，生活质量也可能降低。公摊面积的大小应由开发商根据相关法律法规、广大居民的实际居住需求和目标客户的定位来确定。

购房者对“公摊面积”抱怨已久的原因，不是公摊面积的大小，而是公摊面积的不透明。虽然开发商在卖房时要按照相关要求分别标注建筑面积和实际使用面积，但购房者买房是按建筑面积，交公摊。由于缺乏专业知识，公摊面积计算复杂，很少有人能搞清楚开发商说的公摊面积准确与否，只有开发商说多少算多少。个别开发商还会将地下室、保安室、管理用房等不应计入公摊面积的人防工程面积也算进去。于是，这部分公摊的房款就成了一笔糊涂账。公摊面积不实，不仅可能多付了购房款，还可能多付未来的物业费、取暖费。应该说，目前公摊面积的计算因为不透明而缺乏可信度，信息的不对称可能会损害消费者的权益。

不仅如此，与公摊面积相关的一些费用和福利也存在争议。比如有的公摊面积不供暖，但是按照包括公摊面积在内的建筑面积收取采暖费；比如物业公司服务的是公共区域，基本不提供上门服务，但物业费还是按照建筑面积收取。很多购房者认为这些都不合理。此外，公摊面积的购买价格和相关费用都是“分摊”给业主的，而在很多小区，公摊面积产生的收入，如广告费等，都是开发商或物业所有，很多都不是广大小区居民使用的。

如何打破人们对公摊面积计算的不信任感，让大家明白如何付款，放心买房？用该套房的使用面积进行交易是个不错的办法，即不再支付购房款，计算分摊建筑面积的取暖费。按照套内建筑面积计算是国际通行做法，而我国住宅套内建筑面积的计算方法主要采用建筑面积或套内建筑面积。如果将计算改为套内使用面积，将提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性。

更重要的是，交易是以套房的使用面积进行的。一、解决套房使用面积相同但住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大，住宅结构类型多等因素，住宅墙体厚度不同，导致室内建筑面积相同，但实际使用面积不同。秘书

房屋使用面积的交易可以更加公开透明，杜绝违规行为，堵塞漏洞。早在2019年2月，住建部在《住宅项目规范（征求意见稿）》向社会公开征求意见时，就在征求意见稿中写入了“住宅应当以套内使用面积进行交易”，当时就引起了社会关注。这说明监管部门高度关注以建筑面积计算和交易的弊端，很有可能以“以套房面积交易”作为解决方案。

需要注意的是，以建筑面积交易是多年形成的习惯，很难在一夜之间改变成以套内使用面积交易，可以循序渐进，逐步调整。当务之急是堵塞现行公摊面积造成的漏洞，加强监管和审核，统一、规范和细化公摊面积的设计和计量标准，切实保障广大购房人的利益。