沈国军委员:加快商用物业资产证券化 促进内需和稳定就业

“近两年，由于线上消费叠加新冠肺炎疫情的影响，国内很多商场、酒店、写字楼等商业地产都被动降低租金来抵御风险。不少商业综合体通过加强线上推广、直播交割、实施夜市经济等方式逆势崛起，通过提升运营管理能力实现商业地产资产增值，推动商业地产资产证券化，成为备受关注的话题。”全国政协委员、银泰集团创始人兼董事长沈国军在接受本报记者采访时表示，目前，商业地产领域的资产证券化步伐较为缓慢，一定程度上阻碍了行业的高质量发展。为了解决这个问题，他今年向两会提交了《关于加快商业物业资产证券化，为促内需、稳就业作贡献的提案》。

在过去一年的调研中，沈国军发现，以大型购物中心为代表的商业综合体已经成为新零售和消费升级的主场景，资产质量和盘活升值潜力巨大。同时，近年来在国内公募基础设施中成功实施的REITs(房地产投资信托基金)也为商业物业资产证券化提供了积极的借鉴。

因此，沈国军认为，加快商业物业资产证券化的时机已经成熟，但相关的法律、监管、财税政策还需要进一步完善。他建议，首先要完善商业物业资产证券化的法律环境，明确REITs中大类资产的类别和属性，明确基金管理人和运营管理人的权责边界。从土地增值税、印花税、所得税三个角度，完善与REITs相关的配套税收政策。

其次，要完善商业地产资产证券化的监管体系。一方面，加快资产评估和信用评级体系建设，充分发挥对REITs企业资金流向的评价和监督效力；另一方面，要加强对REITs等创新产品信息披露的监管和引导，在产品信息披露的完备性上要跟上市场上其他成熟的标准化产品。

他还建议依托商业物业优质运营商开展REITs试点，优先考虑资产储备充足的企业参与试点。最后，引导参与者更加关注底层资产的质量，聚焦“资产融资”的本义；引导财产持有人或资产管理人通过提高资产运营管理能力，打造REITs产品的核心竞争力。