近600亿元房企债券将于3月到期

近日，江苏南通、山东菏泽等城市下调个人首套房贷款首付比例，首次购房并首次申请住房贷款的购房者首付比例降至20%。不过，有房地产业内人士指出，这种情况多发生在三四线城市，下调过程伴随着利率的下调。记者从广州多家银行和中介公司了解到，目前广州个人住房贷款首付比例没有变化。

在市场感受到些许“暖意”的时候，记者关注到，3月份，170家房企即将面临约600亿元的偿债压力。从3月到6月，共有约1809亿元的债券到期。业内人士指出，目前，虽然一些地方出现了政策松动的迹象，但总体仍在收紧。现在，任何一家房地产公司都不要对自己的融资能力过于乐观。只有真正的销售回款，以及手头优质资产的资金回笼，才是度过当前行业“严冬”的最佳途径。

记者首付比例需要满足更高的要求。

近日，江苏省南通市多家银行下调本市个人住房贷款首付比例。记者了解到，当地多家银行表示，首次购房并首次申请住房贷款的购房者首付比例降至20%。

“这个是最近刚调整的，还没正式实施。能否申请20%的首付，要看你提交的资料是否符合我行要求。”江苏南通工商银行某支行相关人员告诉记者。

据调查，部分银行表示对申请20%首付的购房者资质要求较高。“不仅要看自己的还款能力，更重要的是需要申请人符合首次购房的条件，才能申请首付比例20%的贷款。”中国银行江苏南通某支行的工作人员告诉记者，如果买二手房，房子太旧，面积太小等因素，银行都会考虑进去，并不是所有人都能申请到20%的首付贷款。具体情况要等资料审核提交后才能知道。

江苏南通并非个例。记者了解到，山东省菏泽市首套房首付比例也在近期降至20%。其中，建设银行山东省菏泽市某支行的工作人员告诉记者，现在个人住房贷款首付比例确实下调了。对无房(不含农村集体土地房屋，下同)且无个人住房贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付款比例可为20%。“这是最近的调整，估计还要继续执行一段时间。目前没有收到新的调整通知。”工作人员告诉记者。

业内表示，由于市场驱动力有限，很难逆转市场。

为什么菏泽、南通等城市相继降低首付比例？“这种情况多发生在三四线城市，下调过程中伴随着利率下调等利好消息。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，目前这种首付比例的降低显然是一种趋势，客观上有助于降低购房门槛，释放购房需求。

根据柯睿研究中心的数据，菏泽楼市成交持续低迷。2021年3月，菏泽市场出现“小阳春”行情，商品房成交面积升至51万平方米。随后市场再次陷入低迷，月均成交面积基本保持在30万平方米以下。2022年1月，菏泽市场难言乐观，成交面积28万平方米，环比上涨29%，但同比仍下降19%。

根据2022年1月70个大中城市商品房销售价格变动情况正式发布

严跃进表示，按照简单算术平均计算，1月份一、二、三线城市房价环比涨幅数据分别为0.6%、0.1%和-0.2%。横向对比，一二线城市止跌，三线城市仍处于下降趋势。所以市场压力最大的城市还是三四线城市。随着三四线城市首付政策的利好调整，后续可能出现反弹。

展望未来，柯睿研究中心指出，房地产市场主要矛盾转向结构性问题，这意味着核心一二线城市市场仍供不应求，但大部分三四线城市市场供需基本平衡甚至供过于求，鹤岗、阜新等三四线城市市场需求趋于饱和。各城市市场继续分化的概率很大。即使菏泽等压力城市采取一系列“救市”政策措施，对市场的推动力也确实有限，市场很难逆转市场。另一方面，核心一二线城市的市场需求和购买力依然坚挺。

住房融资并未放松。

近期部分城市房贷政策松动，房地产市场将面临债券到期压力。柯睿证券研究所数据显示，2022年3-6月，170家房企共有162.2亿美元的存量债券和781.9亿元的到期债券，合计约1809亿元的到期债券。其中，3月是所有公司债密集到期的月份，合计约589亿元，占上半年到期债券总额的32.6%。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，对于各大房企来说，要区分和了解库存成熟度。对于流动性风险较高的房企，债券集中到期需要关注和防范。对于那些整体经营风格稳定、财务状况良好的房企来说，合理的债务水平结构和债务来源结构对企业的成长性影响显著，不能一概而论。

丁祖昱提醒说，虽然目前一些地方政策有松动的迹象，但总体情况仍然是紧缩的，特别是在货币政策方面。个别银行出于风险控制原因，在房源项目到期前放贷的现象依然存在。目前任何一家房企都不要对自己的融资能力过于乐观。只有真正的销售回款，以及手头优质资产的资金回笼，才是度过当前行业“严冬”的最佳途径。