商品房预售资金新规发布有多好？

日前，商品房预售资金监管新规(以下简称“新规”)出台。对此，中国房地产业协会会长冯军表示，新规首次在国家层面做出统一部署并确定监管机制，可以维护购房者合法权益，规范开发商行为，为房地产市场探索新的发展模式创造条件。

商品房预售监管基金是什么？新规在哪里？对房地产行业有多好？

商品房预售款是指购房人根据商品房预售合同向开发商支付的房款，一般包括定金、首付款、后续付款、银行按揭付款等。是商品房预售的销售收入总额，属于商品房竣工交付前，房企预付款项性质的负债。

商品房预售制度自立法确立以来，监管额度、监管方式、资金分配等具体监管规定由各地自行决定，各地监管标准和提取规则差异较大。与以往相比，此次新规有五大“亮点”:招标确定监管银行、合理确定监管额度、明确各方监管责任、建立信息共享机制、确定首末拨付节点。

新规重点完善了规范商品房预售资金的监管措施，是稳定房地产行业发展“组合拳”政策的重要组成部分。对于目前的房地产行业来说，新规的利好值得期待。

“保证交付”，新规优先保护购房者权益。过去的经验证明，在偿债压力下，“千亿元房企”可能会非法挪用监管账户上的数十亿资金，导致工程烂尾。新规明确了各方的监管责任。商业银行应当按照合同约定履行账户管理责任，对非法挪用预售资金的行为负有发现和报告的责任。这对于购房者来说无疑是一颗“定心丸”，稳定了购房预期，一定程度上提振了市场信心。

“因城施策”，对萧条城市的放松是有限的。2021年下半年以来，楼市整体遇冷，但城市分化依然明显。一二线城市普遍表现良好，三四线城市销售疲软。新规的实施需要根据市场情况制定相应的措施，烂尾楼多、市场不景气的城市，调控放松力度会有限。

避免“过度监管”，有助于提高高信用房企预售资金的流动性。据不完全统计，截至2021年上半年末，碧桂园、万科、恒大、保利预售监管资金均达数百亿元。知名房企债务违约后，部分地方政府对预售资金监管过度，出现资金零配置现象，业内称之为“监管过度”。目前，新的规章制度预计将根据业务运营、财务和其他情况进行监督。比如，以“安全交房”为准则，在“关键额度管理”方面，释放对高信用房企“过度监管”的挤出，适度加强监管资金的弹性。陷入债务危机的房企不在新规范围内。

在“交付优先”的主基调下，新规的首要目标是维护购房者的权益。整体来看，对房企流动性影响有限，偿付能力不足的房企对新规不抱太大希望。如果你想摆脱困境，你需要拯救你自己。