拿地意愿不强 房企变理性

日前，柯睿研究中心发布的报告显示，2022年1月，全国商业用地供应总建筑面积仅为9485万平方米，环比下降39%。土地供应是2019年以来最低的一个月。同期，全国土地市场商业用地施工面积仅为7851万平方米，环比下降84%，同比下降52%。

供应量也下降了，成交量也下降了，降幅很大，这在以前是很少见的。不难看出，当前房企拿地意愿已经处于低迷状态。过去那种一见就抢、争的现象已经不存在了。而是等，看，问，问完了很多就没了。

房企拿地积极性低也转嫁到了地方政府身上，地方政府供地的积极性和热情也降低了。几年前，情况并非如此。只要有一点可能上市的土地，地方政府都会想尽办法拿出来上市，给予一定的政策，让房企去争夺。为什么前几年“地王”不断，是地方和房企“两个主动”的结果。

不难看出，从前两年开始，这种现象越来越少，“地王”几乎消失。去年以来，随着房企资金越来越紧张，尤其是头部房企暴露出资金链紧张甚至断裂的风险，房企的注意力也转向如何筹集资金度过难关，有能力继续拿地的房企越来越少，当地推出的土地流拍率越来越高，有的接近一半，最低在20%左右。越来越多的拍卖也打击了地方政府供地的积极性。很多地方都在想，与其花大量的人力物力财力在拆迁安置上，到最后还是拍卖或者一轮轮降价，最终连拆迁成本都应付不过来，所以没有供地的积极性。如果土地卖不出去，拆迁成本会越来越高，也会给政府和负责拆迁的主体带来很大的资金压力。可以预计，2021年土地出让金创新高后，也可能从2022年开始面临下降趋势。

那么，这是好现象还是坏现象呢？在我看来，这应该是一个好现象。至少，短期来看，是个好现象。因为，终于，房企开始冷静，清醒，理性，不再进行大规模的负债扩张，负债拿地，负债经营。而是在强大的资金压力下，理性对待征地这个并非必须的土地问题，甚至可能没有信心参与。更多的房企是通过卖房、资产变现来筹集资金，以保证手中已经开工的项目能够按时交付。如果没有已经开工的项目，可以尽快开工。怎么会有资金去拿新的土地，进行新的开发？

对于地方政府来说，面对房地产企业拿地积极性不高，拍卖风险加大，不再像前几年那样到处找土地拆迁，尽快把更多的土地推向市场，既能给政府带来源源不断的土地出让收入，又能创造政绩。不管这些成绩是不是老百姓喜欢的，对于这个官员来说，他的心里充满了喜悦，他完成了一件“大事”。但有些“大事件”会给后来者留下很多麻烦，给地方发展留下很多障碍。所以，如果地方政府供地积极性弱，从土地上拿钱的欲望低，确实不是坏事。

那么，这种现象会持续多久呢？笔者认为至少三年。就是要等到房企把手中的土地开发完了，把手中的楼盘卖了一大半，资金充裕了，才能继续拿地。即便如此，拿地的合理性也会显著增强，不再像过去那样只看价格，只看需求。所以，未来不要指望房地产市场会有什么变化，也不要指望房地产企业会重拾拿地热情。房企是否会拿地，一定是在房企负债降低到无风险的情况下，否则肯定不会再疯狂拿地。今天的悲伤对绝大多数房企来说都将是一个教训，会让他们更加清醒地认识到债务扩张是一条死路。只有稳步发展才能保证企业的生存。