房企需“顺势而为” 践行三大铁律保持流动性

2月22日，一则至少8个城市降低购房首付比例的消息备受关注。前日，四大国有银行正式下调广州房贷利率；交通银行北京分行向五矿地产提供意向并购；100亿元的融资额度。此前，龙湖集团和旭辉控股分别获得50亿元中期票据的注册通知。

几条新闻，看似单摆浮动，却是草蛇灰线。在房地产行业长期健康发展的主线下，信贷和住房融资政策的适度调整一直在进行中。在笔者看来，近期政策暖风频吹，正是缓解流动性紧张的房企的契机。要抓住机遇，以现金为纲，多措并举恢复流动性，跨越信心修复期。面对现状，房企需要“顺势而为”，践行三大铁律。

这是一个销售系列。相比吸引人才，降低购房契税等。适度的“宽信贷”政策对房地产市场影响较大，房贷额度和利率是关键变量。自2021年底以来，许多城市降低了首付和利率，超过45个城市发布了稳定楼市的新政策。2022年1月，统计局的最新数据显示，70个城市中有28个城市的新房价格环比上涨。

年初叠加房贷额度充足，流动性压力下的房企需要利用好这个窗口期，全力卖房。事实上，部分房企已经有所动作，比如加强营销、营销一线考核和全员激励。同时成立了专门的催收小组，根据预售资金监管的相关规定，整合集团资源，快速回笼资金。

二是果断出售资产。不管是不是“危言耸听”，“黑铁时代”对于陷入流动性危机的房企来说，还是挺形象的。房企不能重蹈过度依赖财务杠杆的覆辙。最近又有一家“千亿房企”债务违约。而有些房企支付更高的利息和担保来增加信用，让部分债务得以展期，但这并不是长久之计。对于房企掌舵人来说，该断就断，要有断臂求生的勇气。

目前，多家银行计划发行房地产并购债券。a主题债券，融资总额680亿元，用于并购重组房企的优质项目；一个困难。据不完全统计，18家开发商上架资产3200亿元，部分头部房企通过配股融资、资产处置等方式回笼资金超过100亿元。然而，并购并不容易。a交易，而“抽屉协议”和“公开股份和真实债务”是层层嵌套的。归根结底还是要看资产折现多少。

不过，监管层已经开始推动资产管理公司参与房企资产处置。实践表明，很多“困境地产项目”经过资产管理公司运作后，仍然具有良好的变现价值。因此，房企面临的问题是，必须巩固核心项目、物业等优质资产，尽可能控制减值成本，同时实现债务剥离。

三是缩减规模，强调盈利。高负债高周转的模式已经走到尽头，规模论的英雄时代已经结束。未来，房企需要做出颠覆性的改变。资不抵债。除了暂停拿地，缓解现金流压力，生存才是第一要务。即使是稳定的房企也要警惕了。过去以规模为导向的“撒胡椒面”的绩效评价模式必须退出。