商品房预售资金监管新规出台 房企等待相关细则落地

《商品房预售资金监管新规》(以下简称“新规”)近日出台。新规明确，预售资金监管额度根据商品房项目建设成本、施工合同金额、项目交付使用情况等因素确定。在保证房地产项目建成交付所需资金后，超过监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。

与以往相比，新规在完善和规范商品房预售资金监管措施方面有五个方面值得关注：招标确定监管银行、合理确定监管额度、明确各方监管责任、建立信息共享机制、确定首末拨付节点。

“各地的规定可能不一样，我们还在等规定。”有房企高管表示，新规的出台有利于房企使用商品房预售资金，在保证项目建设的前提下增加了资金使用的灵活性，提高了预售资金的使用效率，降低了部分潜在的流动性风险。

有助于促进行业的良性循环。

新规明确，市、县住房城乡建设部门应当会同有关部门，综合商业银行的信用状况、监管能力、服务水平等因素，通过公开招标方式，确定能够承担商品房预售资金监管业务的商业银行。同时，市、县住房城乡建设部门、房地产开发企业、商业银行应当签订预售资金三方监管协议，明确预售资金的收取、存储和使用方式、监管额度、违约责任等。

新规对资金拨付节点也有明确安排，规定监管额度内的资金按项目建设进度拨付，第一个拨付节点不得早于地下结构完成，最后一个拨付节点为房屋所有权首次登记。

此外，新规还明确了各方的监管责任。商业银行应当按照合同约定履行账户管理责任，对非法挪用预售资金的行为负有发现和报告的责任。房地产开发企业按下拨节点申请使用监管额度内资金的，经住建部门核实同意后，商业银行应及时下拨资金。商业银行擅自在监管限额内调拨资金的，应当承担赔偿责任。

“新规的出台将有助于引导和促进政策实际执行中的更大灵活性。从这个角度来说，新规有助于促进房地产行业的良性循环和健康发展。”一位民营房企高管表示，商品房垫资监管政策对房企现金流影响很大。

对于房企来说，销售回款是企业持续经营最重要的资金来源，尤其是一些民营房企。如果房地产企业可以自由控制销售款项，就可以根据市场自发调整投资、开发和推盘的节奏。其实市场的问题是可以通过市场机制来解决的。但预售资金的监管必须借助外力推动。因此，新规意味着政策层面高度重视商品房预售资金监管中存在的一些问题，并决心加以解决。

一位资深房地产业内人士表示，新规主要有两个变化：一是规范和统一了房地产调控政策。

中银国际证券房地产行业首席分析师夏毅峰认为，新规对不同城市和房企的影响不同，对三四线城市的影响可能大于一二线城市，即缩短房企销售端资金在重负荷三四线城市的回笼时间。

夏毅峰预测，未来预售资金监管可能有两个调整方向：一是托管银行的选择和监管更加规范和标准；二是预售资金监管比例可能下调。房企有望更快满足回笼和使用过剩资金的要求，缓解自身面临的现金流周转压力。

“新规对房企肯定有正面影响，对民营房企的影响可能更正面。就这个政策本身来说，能不能有一个比较可行的、可操作的方案？比如设定一个参考值，超过参考值的资金可以由房企自由支配。”易居企业集团CEO丁祖昱说。

在丁祖昱看来，新规的出台是稳定房地产行业发展的政策“组合拳”的重要组成部分。新规有利于缓解房企现金流紧张。但是在具体的执行层面可能还是会有一些困难。“从目前的情况来看，仅靠这个政策来解决当前行业的所有问题，显然是不现实的。还需要一系列相关政策和房企自身情况的改善。”丁祖昱说道。