并购 在中粮百悦之家上市前夕 房地产销售行业的竞争愈演愈烈

房地产行业重新出现，并进行大规模收购。2月14日晚间，碧桂园服务发布公告称，公司拟收购中粮百越智家93.76%股权。收购后，中粮百越智家将成为碧桂园服务的全资子公司，交易价格暂未披露。

与之前“大鱼吃小鱼”不同的是，目前被收购的物业公司名单中有不少IPO排队公司。从2000年初开始，除了中粮百悦之家被碧桂园服务收购，已经向HKEx递交表格的鱼枷人寿和中南服务也在华润万象人寿的收入之下。上市潮退去后，大型物业公司的承诺正在成为中小型物业公司的第二选择。

中国房地产数据研究院院长陈升在接受记者采访时表示，从某个角度看，被出售的物业公司是房地产企业多元化业务中的优质资产，可以帮助相关房地产企业有效平衡现金流；对于房地产行业的龙头企业来说，要想突破管理面积10亿平方米的目标，现阶段是并购的机会点。

中白亮月之朱佳怡

本次交易的标的梁百越智家距离敲钟上市仅一步之遥。根据HKEx的信息，2021年12月23日，中粮百越智家通过HKEx进行了听证，并披露了听证后的数据集。对于中粮百越智家上市前夕的仓促抛售，有专业分析人士认为，可能与中粮百越智家实控人杨健出手拯救中粮百越智家的另一家房地产上市平台中粮控股有关。

“从中粮控股的销售情况来看，没有完成去年的计划，地方政府加强预售资金监管，使得很多资金受限。在目前的融资环境下，企业的流动性压力显而易见。”IPG中国首席经济学家白文熙在接受记者采访时表示，目前三四线城市市场非常冷，中粮控股在三四线城市的大比例土地和收储成为自己的负担，营收和业绩承压。

不过，中粮控股相关人士在接受记者采访时，强调了中粮百越智家的独立性。该人士表示，该房产不在中粮控股系统内，对交易不予置评。物业管理业务由股东持有，其交易仍在进行中，与中粮控股无直接关系。实际人将一如既往给予中粮控股最强最有力的支持。

值得一提的是，碧桂园服务此前是中粮百越智家的股东之一。中粮百越智家招股书显示，2021年3月30日，碧桂园服务以约2.4亿港元的价格收购其6.24%的股份。对于碧桂园服务，中粮百越智家在长三角三四线城市布局广泛，有望成为其版图的有益补充。

听证会后设置的数据显示，截至2021年上半年末，中粮百悦智家来自一线城市、二线城市、三线城市、四线城市及以下的管理面积分别为7.2万平方米、295.8万平方米、1899.8万平方米和1117.7万平方米，占比分别为0.22%、8.91%、57.21%和33.66%。

碧桂园服务还在公告中表示，公司与中粮百越智家的项目在业务领域重合度较高，有利于未来整合双方在业务重合领域的优势，降低运营成本，提高盈利能力。

全国并购重组委信贷管理委员会专家安；一位协会人士在接受记者采访时表示，碧桂园在服役前曾是中粮百越智家的股东，比较了解，这也避免了因收购自己不了解的企业而导致的并购后整合(PMI)失败。

道具的逻辑

鱼枷人寿和中南服务都是港股IPO排队的地产公司。与中粮百越智家类似，中南服务在2021年两次提交表格，并于2021年11月12日通过听证会。鱼枷服务分别于2020年12月11日和2021年6月16日两次提交表格，但两次招股书均未通过。

一系列的案例表明，并购的目标。物业行业的a正在从中小型物业公司向头部物业公司、上市物业公司或待上市物业公司转变。

“在母公司受到影响的情况下，很多拟IPO物业公司的‘出售’成为了帮助母公司回笼资金的一种方式。”中国房地产数据研究院院长陈升在接受记者采访时表示。

悠游出行创始人、社区经济分析师黄生对记者表示，众多物业公司被收购拟IPO的背后，是上市物业公司估值和市盈率回归正常理性的局面，这预示着资本市场上物业公司“甜包子”的时代已经一去不复返了。

2021年，物业行业在二级市场表现不佳。Wind数据显示，去年恒生物业服务及管理指数(HSPSM。HI)下跌46.74%，而中国物业管理指数(887811。WI)下跌26.02%。估值方面，以中资物业管理指数(887811。WI)为例。截至2022年2月15日收盘，市盈率(TTM)为33.34倍，较2021年2月19日创造的86.62倍高点缩水逾六成。

一级市场方面，按照上市日期来看，2021年，港股上市的物业公司(港交所行业分类)有13家，其中8月前有11家，8月后仅有2家。去年下半年，物业公司IPO节奏普遍放缓。在这种情况下，并购成为上市公司新的选择。

对于大型物业公司来说，来自资本市场的帮助是频繁并购的可行因素之一。黄生表示，碧桂园服务再次收购梁百悦之家，再次证明了大型物业公司上市后，利用资本实力和财务杠杆可以实现“强者恒强”、赢者通吃的局面。