深圳二手房交易新规重构中介市场规则

作为一个以二手房交易为主的城市，深圳从2021年开始将楼市调控的重点转向二手房市场，推出了二手房交易参考价机制和二手房“单边代理”交易机制。作为全国最早启动二手房调控的城市，深圳二手房市场发生了巨大的变化：参考价格机制效果明显，市场预期快速回调导致量价齐跌，新房市场也受到影响；新的交易机制将导致市场规则的重构，或有望解决部分市场顽疾。

二手房市场继续下探

“现在是买方市场。不降价没人会看房子的。”乐友家在深圳的经纪人刘先生表示，目前中介推销的房源都是接近参考价的竹笋。因为某些原因，业主急于出售，不仅降价，还愿意帮买家补中介佣金。“一般二手房交易，买卖双方各支付1.5%的佣金。但是现在行情不好。如果买家只愿意承担0.8%，有的卖家宁愿承担2.2%，给我们3%的佣金。”

二手房成交量之所以持续探底，是因为深圳引入了二手房参考价机制，商业银行按照参考价发放住房贷款，降低了购房者的财务杠杆，最终导致市场预期逆转。

2021年2月，深圳住建局发布全市3595个住宅小区二手房交易参考价，以住宅小区为区域网格单元。当时市场反应参考价普遍低于市场价，引起了很大争议。如深圳“网红板块”华润城润府此前单价超过18万元，政府参考价定为13.2万元。

负责参考价评估的深圳市房地产与城市建设发展研究中心主任王峰表示，27%的小区位于热点区域，存在挂牌价高于实际成交价10%以上的高价炒作现象。“所以，确实有一些小区的参考价与市民感受到的业主报价相差30%以上。”

在参考价机制发布之前，市场普遍认为月均成交5000套是深圳二手房市场的“门槛”。2020年高峰期，深圳一个月卖了13400套二手房。

但由于银行是按照参考价发放住房贷款，所以成交价和参考价的差价需要计入首付。深圳二手房市场形势急转直下，月成交量持续下滑。2021年二手房仅成交40699套，下跌近六成。2022年1月，深圳二手房成交量持续走低，仅成交1557套。

二手房交易量的急剧萎缩，给房产中介公司的经营带来了困难。深圳链家南门店店长林表示，参考价出台后，(门店)已经好几个月没有卖二手房了。直到去年年底，一个月能卖出一套。今年以来，二手房市场的活跃度依然不高，到目前为止，一套都没有成交。“有客户来看房，但是看房量比较少，客户还价很低，业主接受不了。”

随着时间的推移，成交量低导致二手房挂牌价松动。现在“接近参考价”是中介房源推广的标准。深圳中原研究中心发布的数据显示，2021年12月，63%的样本房源挂牌价跌幅在5%-10%之间，19%跌幅在5%以内。

林介绍，这家店维护的二手房挂牌价基本和之前的市场价持平。“不急着卖的业主，报价略松新系统通过与民政、社保、不动产登记等部门的数据对接，将房源、代理、产权核验、购房资格查验、网签备案等环节全面上线，纳入政府监管。这次制度调整带来了中介行业商业模式的两大变化：一是从“多方委托”到“独家委托”；二是由“双边代理”向“单边代理”转变。

以往业主卖房时，一般会将房屋委托给几家中介机构挂牌出售，存在“跳单”等潜在纠纷。为了少交中介费，买卖双方可能会绕过已经提供服务的中介，自己进行交易或者选择收费较低的中介进行交易。2021年1月，在深圳，网络平台博主在发布购买房屋的视频后被指控“跳单”。博主、经纪人、深圳市房地产中介协会都对此发声，闹得沸沸扬扬，最终对簿公堂。

新制度规定，在同一时间段内，卖方只能将房屋独家委托给中介机构的经纪人挂牌出售。记者从中介处了解到，二手房网签签订委托协议后，必须由签约的经纪公司操作，可以避免“跳单”纠纷。深圳市房地产中介协会认为，此举迫使卖方谨慎选择中介和经纪人为其服务。因此，未来中介从业人员会更有动力做好长期职业规划，珍惜自己的信用信誉，提升自己的专业能力。

此前，二手房交易存在中介“吃差价”的问题。2021年2月，深圳市民李先生意外发现自己手中的购房金额与中介机构保管的三方合同中的金额不一致，揭开了经纪人收取60万元差价的违法行为。

新制度打破了以往买卖双方委托同一家中介机构，甚至同一家中介机构的模式，建议买方委托与卖方不同的中介机构购买房产，使买卖双方与其委托的中介机构形成单方委托关系。中介是“独立”的，只对客户负责，在实际交易中实现客户利益最大化。

目前二手房市场低迷，新制度能否有效发挥解决市场顽疾的作用，还需要进一步观察。

新房市场不再需要积分排名来买房。

长期以来，深圳房地产市场交易以二手房为主，占比达七成。因此，深圳的房价实际上由二手房价格走势决定。实行二手房成交参考价机制后，深圳出现了自2007年以来首次二手房成交量低于新房的局面。国家统计局数据显示，自2021年5月起，深圳二手房价格已连续8个月环比下滑。二手房市场量价齐跌传导至新房市场，遏制住了此前因一二手房价格倒挂而出现的“打新热”现象。尤其是到了2021年四季度，新房市场也呈现出了后劲不足的问题，甚至网红盘也遭遇了“滑铁卢”。

华润城润玺一期2020年11月开盘吸引万人抢房，而2021年12月开盘的华润城润玺二期，售价没变，房源数量基本没变，但开盘当天却有约200套没卖掉。这一现象充分说明了购房者市场预期扭转，下手越来越谨慎，信心不足。

除了少数条件特别硬的新盘，很多新盘都不再需要积分排名按分购房了。伴随着新房市场回归冷静，不少开发商采取促销手段，也增加了和中介机构的转介合作。贝壳深圳新房策略顾问中心的数据显示，2021年9月，深圳新房代理渠道开通率迎来拐点，提升至77%，此前开通率约60%。

记者春节后走访了多个新盘售楼处，每个售楼处都“非常空旷”，其中两个只有记者一组购房者，最多的一个也只有三组购房者。

佳兆业云望府位于华为所在的坂田片区，1月7日拿到预售证，推出130套房源，目前还剩一半房源待售。现场除了记者外，还有两组购房者看房。销售人员告诉记者，售楼处大年初三就营业了，但春节期间客流少，每天就两三组客人。开盘时推出过9.95折叠加送物业费的促销活动。由于佳兆业陷入现金流危机，售楼处专门公示了龙岗区住建局给购房者的提示，请购房者务必将定金、首付款等预售款项转入项目资金监管账户——广东省深圳市龙岗公证处六号。资金由龙岗区住建局、龙岗公证处和中国银行共同监管，以确保项目资金专款专用，实现“保交楼”目标。

与此同时，房地产市场另一个现象再度卷土重来：期房业主对未交付的房屋质量敏感度大幅提升。

近期交付的位于深圳光明区的华润置地公园九里花园，一些业主因小区临近高速公路存在噪音污染问题拒绝收楼；仍在建设中的位于深圳宝安区的尖岗山壹号花园，被业主投诉外墙材料与购房时销售人员介绍的不一致。