春节楼市实探:一线城市看房热 三四线城市冷清

随着央行RRR降息和充足的信贷额度，房地产市场最近频频吹风。春节假期，上海、北京等一线城市充分感受到了楼市的温暖，售楼处人流络绎不绝。但受疫情和“同地过年”号召影响，开发商预期的三四线城市返乡置业热潮并未出现。

上海楼市新房成交量翻了三倍。

上海春节期间，道路畅通，地铁空无一人，但大部分楼盘售楼处都没有关门，很多热门项目都挤满了去看房的客户。根据诸葛住房数据研究中心的监测数据，2022年春节假期，上海市新房销售505套，同比增长超300%。加上近期信贷端出现松动迹象，贷款审批放款速度加快，春节期间上海楼市活跃。

“春节期间，房子都排起了长队。除夕那天，客户给我发信息签合同。”上海浦东张江某楼盘销售人员表示，由于看房人多，春节期间售楼处全部值班。此前，该楼盘推出了近2500套房，吸引了超过260%的认购率。

除了上海，北京的楼市也是温馨和谐的。“我们公司今年有很多经纪人留在北京，春节期间我们可以给他们看。总的来说，客户的兴趣还可以，假期的交易也很多。北京市海淀区甘家口区的一位中介经纪人告诉记者，“在工作群中，只要有交易，一个好消息就会发出来。好消息是，我们店已经卖了3套，这个成绩已经很不错了，即使是金九银十的旺季。"

住房贷款的放松是一线城市楼市回暖的原因之一。“春节前以来，北京二手房成交量有所放大，主要是2022年各大银行贷款额度充裕。”北京链家三里河店林经理告诉记者，“纯商业贷款客户40天就能完成所有流程。一位客户在一个月内完成了线上签约、评估、面签流程，很快银行就会放款。如果是公积金和商业贷款相结合，目前比较快，大部分都能在不到两个月的时间内完成贷款流程。”

建行北京分行个人贷款经理告诉记者:“现在二手房商业贷款不用排队。审批后一周左右就能拿到结果，整个流程三四周就能完成。”他告诉记者，1月20日，目前与LPR的房贷利率已经下调了5个基点，目前首笔贷款利率为5.15%，波动不大。

二线城市明显分化。

2022年春节期间，二线城市房地产市场成交呈现明显分化。

中国指数事业部研究副总监陈文静告诉记者，春节期间，苏州销售新房1.15万平方米，较去年春节增长25%。青岛、天津、武汉等二线城市都有大量市民就地过年，不少房地产项目也出台了优惠措施，但整体成交仍较为低迷，市场信心并未真正恢复。

据诸葛找房统计，春节期间，在其监控的15个重点城市，苏州新房销售94套，同比增长27%。武汉新房销售81套，打破前两年零销售；与去年相比，其他城市显示出不同的下降。其中，宁波、济南无物业成交，大连同比跌幅超过80%。

诸葛住房数据研究中心分析师梁楠对记者表示，对于市场来说，各地的楼市支持政策发挥效果还需要时间。

春节回家，始终是三四线城市开发商非常重视的营销机会。近几年，不少城市在春节假期期间出台了相应的折扣促销措施，效果不错。但今年春节前，多地疫情反复，各地政府提倡“就地过年”，返乡置业热情逐渐呈现下降趋势。2022年春节，中小城市楼市交易相对低迷。

“2022年，三四线城市的置业市场相对冷清。总的来说，与疫情前的正常年份相比，交易量下降了30%以上。”中原地产首席分析师张大伟对记者表示，从未来趋势来看，三四线城市的房地产市场正在逐渐饱和，市场很难大幅升温。

根据张大伟的分析，由返乡置业者带动的三四线楼市热销现象已经降温。第一个原因是春节期间疫情减少了流动人口；二是楼市基本面降低了返乡置业者的投资热情，资金倾向于流向一二线城市的保值物业；三是棚改热潮释放了三四线城市的大量需求，但随着棚改政策的调整，三四线城市整体去工业化压力更大。

对此，梁楠认为，短期内，资金端和政策端都将发力，充分释放居民住房需求潜力，推动房地产行业实现良性循环。各地将全面落实城市政策，房地产市场库存压力较大的城市将加强对一二房的信贷支持，如调整公积金贷款政策(提高贷款额度，降低首付比例)、降低房贷利率等。以稳定购房人的预期并保证合理购房需求的正常释放。此外，预计将继续跟进发放住房补贴和加强二胎和三胎家庭住房保障的政策。