保障性租赁住房将成为房地产贷款的增量力量 银行正准备分一杯羹

去年底，上海召开银企对接会，推进保障性住房建设。工商银行、建设银行、交通银行分别与上海地产、城头控股、陆家嘴集团、旭辉集团签署合作协议。

经济适用住房领域

截至去年底，建行授信金额超过1000亿元，投资金额超过430亿元，惠及400多个保障性租赁住房项目。1月26日，中国建设银行与保利集团签署合作协议，探索保障性租赁住房从孵化、建设、运营到公募REITs的全生命周期业务模式。

记者张琼斯

我国住房保障体系以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主。2月8日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会明确，银行业金融机构对具有保障性租赁住房项目认证的保障性租赁住房项目发放的贷款，不纳入房地产贷款集中管理。虽然这是房地产贷款集中度管理制度的一种既有安排，并非新政策，但仍向市场释放了支持保障性租赁住房发展的温暖。未来银行在发放相关贷款时将不再受集中度管理指标的限制，保障性租赁住房项目的信贷增加空间较大。

“发展保障性租赁住房可以对稳定房价、增加银行营业收入、稳定房地产市场运行产生积极影响。”一位银行信贷业务负责人认为，对于银行来说，这可能会成为一项有政策支持、空间很大的“好业务”。

《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》显示，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、年轻人等群体的住房困难，以建筑面积小于70平方米的小户型公寓为主，租金低于同地段、同品质市场的租赁住房。

为进一步加强金融支持，上述意见还要求加大对保障性租赁住房建设和运营的信贷支持力度。2月8日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会再次明确，银行业金融机构要按照合法合规、风险可控、业务可持续的原则，加大对保障性租赁住房的支持力度，提供金融产品和服务。

上述银行家认为，保障性租赁住房项目相关贷款不受集中度管理指标约束后，银行是否发放相关贷款取决于市场化因素，即项目风险和银行自身风险控制能力。经济适用房出租抵押，经济性很高。如果位置好，主要针对年轻人等有一定收入保障的群体，银行会欢迎这样的项目。只要当地政府适当推动，相信银行会愿意支持一些好项目或者大部分项目。

中国银行研究院博士后郑晨阳认为，2020年以来，在疫情和信贷约束的背景下，房地产贷款增速持续回落，房地产贷款不良率上升，银行对房地产市场信心不足，融资热情下降。新规出台后，保障性租赁住房将成为银行房地产贷款增量的重要发力点，既符合国家重大政策，又能更好地服务人民群众对美好生活的需求，是拓展房地产业务的关键突破口。

郑晨阳建议，银行业要全面把握房地产贷款集中制度和保障性租赁住房新政策，加大对保障性租赁住房的支持力度，严格认定保障性租赁住房项目，将资金有效投向符合要求的保障性租赁住房领域，通过信贷、债券等市场化手段提供金融服务。

在保障性租赁住房领域，除了传统的信贷支持，一些银行还创新了金融服务。中国建设银行是我国最早支持保障性租赁住房建设的金融机构之一。截至去年底，该行授信金额超过1000亿元，投资金额超过430亿元，惠及400多个保障性租赁住房项目。1月26日，中国建设银行与保利集团签署开发保障性租赁住房战略合作协议。双方计划共同搭建住房租赁金融合作平台，以私募股权投资基金为载体，广泛吸引社会资本支持保障性租赁住房建设，探索保障性租赁住房从孵化、建设运营到公募REITs的全生命周期商业模式。

“保障性租赁住房有很大的发展潜力。对于银行来说，开发商至关重要。”前述银行家预计，由于保障性租赁住房开发周期长、利润回报相对较低，转型后开发商可能更多是国企或政府融资平台。“相关部门和地方政府的技术操作细节将影响该领域未来的发展规模和地位。”