年内公募REITs全面上涨 中央加速助力稳增长

春节前最后一个交易日，11只基础设施类公募REITs中有10只收涨。同花顺数据显示，上述11款产品今年全线上涨，富国第一水REIT涨幅超20%排名第一，红土盐田港REIT涨幅近20%，老板蛇口产业园REIT涨幅超10%。目前，中央政府正在加快公募REITs，助力经济稳步增长。

自2021年6月21日首批项目上市以来，中国公募REITs市场已运行7个多月。近日，国家发展改革委表示，截至2021年底，累计发行上市项目11个，涵盖工业园区、高速公路、污水处理、仓储物流、垃圾焚烧发电等重点领域，累计销售资金364亿元，其中净回收资金约160亿元用于新增投资，可带动新增项目总投资超过1900亿元，对盘活存量资产、形成投资良性循环具有良好的示范效应。

截至目前，首批公募REITs产品已于2021年四季度披露，除AVIC首钢绿色能源REITs外，四季度全部实现正回报。有机构指出，总体来看，仓储物流类REITs两次公募去年四季度表现良好，当期收益、净利润、可分配金额均呈现环比增长，其中鸿图盐田港REITs净利润环比增长36.56%。园区基础设施REITs三次公开发行的业绩也比较稳定。与去年三季度相比，去年四季度变化不大，其中卜式蛇口产业园REITs表现略弱，营收环比下降4.63%。

作为支持国家基础设施建设、促进经济增长的金融产品，中央政府正在积极推动公募REITs。1月27日，国家发改委发文称“扎实推进基础设施REITs试点”，提出有序开展项目，努力做好项目储备，加快形成有效投资。据统计，目前国内有近百个项目正在实质性推进基础设施REITs发行的准备工作。

此外，记者1月29日从财政部官网获悉，财政部、国家税务总局近日发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》号公告，明确基础设施REITs设立前，原所有者将基础设施资产转让给项目公司，相应取得项目公司股权，并适用特殊税务处理，即项目公司取得基础设施资产的计税基础由基础设施资产的原计税基础确定；项目公司原所有者权益的计税基础由基础设施资产的原计税基础决定。原业主和项目公司不确认收入的，不征收企业所得税。在基础设施REITs设立阶段，原所有者将项目公司股权转让给基础设施REITs实现的资产转让评估增值，可暂免缴纳当期企业所得税，允许延期至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后。该公告自2021年1月1日起实施，适用范围为中国证监会和NDRC根据相关规定组织的基础设施REITs试点项目。

在地方层面，京、沪、穗、苏、宁、成、Xi安、无锡、天津等地出台了基础设施REITs专项支持政策，鼓励地方项目积极参与试点。在国家“十四五”发展现代综合交通运输体系规划、支持贵州在新时代西部大开发中闯出新路的意见以及一些特殊措施等文件中，都提出了发展现代综合交通运输体系的建议

然而，近期一批公募REITs产品涨幅明显，引发了溢价风险。1月25日，鸿图创新基金发布公告称，鸿图盐田港REIT二级市场交易价格明显高于发行价2.30元，提醒投资者密切关注二级市场交易价格，关注投资风险，并指出该基金主要目的是获取基础设施项目租金等稳定现金流，“随着交易价格的大幅上涨，净现金流分配率将大幅下降”。郭芙基金还提示，郭芙首创水务REIT二级市场收盘价高于发行价3.70元。有业内人士提醒，随着公募REITs市场的扩大，未来相关产品的稀缺性会降低，此类产品的资金溢价可能会降低。