深圳CBD写字楼每平方米降价1万 租赁市场出现了什么信号？

与降温明显的住宅市场相比，深圳的写字楼市场发生了积极的变化。去年四季度，空置率降至两年来最低，甲级写字楼和零售物业需求迎来强劲反弹。

深圳写字楼市场强劲反弹。

空置率连续四个季度下降。

廖从来在深圳从事办公租赁业务多年。他告诉记者，深圳的办公租赁市场有明显的好转迹象。去年下半年以来，写字楼租赁交易数量不断增加。在今年之前，游客数量大幅增加。

美联地产深圳福田营业部区域总监廖从来：2021年整体空置率有所收窄，从25%的高空置率。基本上，在福田中心区，现在的空置率在20%左右。比如现代国际大厦，原来早期空置面积近万平方米，现在大概4000到5000平方米，空置率在18%左右。

记者走访深圳宝安、南山、福田、罗湖后发现，高端写字楼空置率下降，科技和金融业复苏支撑市场租赁需求增长。

此外，当地政府出台的优惠政策也吸引了不少企业入驻写字楼。以深圳前海区写字楼市场为例，在租金优惠、产业补贴等利好政策的影响下，前海区写字楼租赁需求自去年以来持续升温。根据戴德梁行数据，2021年全年吸纳量为29.4万平方米，占全市甲级写字楼的43.8%，居各区之首。

根据多家机构发布的最新数据，深圳甲级写字楼空置率大幅下降，净吸纳量创下多年新高。据戴德梁行统计，2021年深圳甲级写字楼吸纳量达67.26万平方米，同比增长66.8%，为近五年第二高。根据第一太平戴维斯的数据，深圳甲级写字楼的平均空置率自去年初以来已连续四个季度下降，到去年底平均空置率降至22.7%，为近两年左右的最低值。仲量联行发布的最新报告显示，2021年第四季度深圳甲级写字楼空置率降至20.3%，同比下降5.2个百分点。

仲量联行深市商业地产部总监李文杰：整个城市还处在产业升级和数字化转型的过程中，所以TMT(科技媒体传播)和新经济企业，尤其是龙头企业，已经消化了很大一部分写字楼。此外，专业服务也受益于整个经济的持续活跃，因此也是主要需求。

深圳：写字楼租赁市场竞争激烈。

租金仍然很低。

走访中，记者了解到，由于市场需求恢复，2021年深圳甲级写字楼空置率持续下降。租金情况如何？

在深圳南山区，由于城市更新，近两年大量写字楼建成投入使用，写字楼之间的竞争异常激烈。同一条路两边有四五栋写字楼同时出租。临近年底，一些业主出台了各种租金优惠措施。

深圳市米德兰物业商业海岸西街区店经理黄涛：这个单元面积118平方米。租客搬出之前，去年的租金是每月22000元。现在，业主愿意在年前降价出租，只要年前能租到，他的价格就能降下来。目前业主发布的信息是2万元可以租一个月。

王少伟在深圳从事文化传媒行业多年。他过去常租商品房作为办公场所。去年底，他的公司因为需要扩大办公空间，加上相对优惠的办公租金，从商品房搬到了写字楼。

深圳王少伟写字楼租户：在那作为深圳写字楼最集中的区域之一，福田CBD写字楼的租售情况可谓是行业的晴雨表。邹军是深圳福田中心区的高级写字楼代理。她介绍，目前中低端写字楼租金下降是普遍现象，而降低租金已经成为业主吸引客户最重要的手段。

第一太平戴维斯记录的数据显示，2021年第四季度，深圳甲级写字楼租金降至每月每平方米184.1元，环比去年同期下降0.2%。仲量联行报告显示，2022年深圳写字楼租金水平将继续承压，全市仍有进一步探索空间。

深圳：写字楼销售清淡，价格持续下跌。

虽然去年以来深圳写字楼空置率有所下降，但在写字楼市场，由于房价连年下跌，投资者纷纷逃离，一栋二手写字楼的成交量很轻。

深圳米德兰物业商业海岸西座门店经理黄涛：这个单元上市已经有一段时间了，大概两年。一开始他预期的价格是每平方米5.2万元，现在逐渐降到了每平方米4.5万元，还是可以商量的。调整了三轮，从5.2万元调整到5万元和4.8万元，现在是4.5万元。

黄涛告诉记者，过去两年，写字楼市场一直低迷。随着租金的不断下调，一级写字楼的销售非常困难。目前出售的写字楼主要是企业购买，投资者很少。

黄涛，深圳米德兰物业管理有限公司经理；商业海岸西街区店：目前基本都是用户购买写字楼，几乎没有投资。以沿海城市为例，2018年最高峰单价在5.2万元左右。近几年成交很少，已经卖出的基本都是业主急售降价。现在，最新成交，最低价是每平方米3.6万元。

记者了解到，目前深圳二手写字楼的成交活跃度也很低，按市场价挂牌的写字楼基本很难在一年内卖出。

米德兰物业深圳福田营业部区域总监廖丛来：目前市场上可以交易的单位基本都是比市场挂牌价格低15%到20%，交易期限是一个月到两个月。比如福田中心区现代国际大厦2020年市场成交价将达到6.25万元每平方米，今年最低成交价到了52500元每平方米，这个降幅达到了1万元一平方米。

仲量联行的报告显示，2022年深圳将迎来近180万平方米的大量新增写字楼入市，市场供过于求的现象仍将持续。业内人士表示，受到市场集中供应等因素的影响，当前深圳写字楼买卖市场观望气氛浓厚，成交价格有望进一步走低。