节前一线城市房地产市场:上海升温 北京、深圳、广州销售持平

记者近日调研了四个一线城市的楼市，了解到春节临近，北京、深圳、广州的楼市相对冷清。随着信贷的发展、新房的集中供应和学区的刚需支持，上海的住宅市场相对火热。

易居研究院最新数据显示，2022年1月1日至23日，一线城市新建商品房成交面积204万平方米，环比下降20%，同比下降28%。

一些城市房地产市场略显冷清。

春节前夕，北京很多新房都是空的，包括前两个月很多热门的房子。与去年的“春节不打烊”不同，很多售楼处只有少数员工值班，大部分员工都已经放假。“最近客户比较少，但是如果客户预约了，我们就来。”北京通州区一位中介经理说。

从二手房市场来看，1月24日，北京朝阳区某中介销售经理正忙着打电话预约业主上门展示。“今天是个特例。以前积累了很多客户。三浪客今天有时间。其实一周看3-5组是正常的。”代理经理说：“春节临近，最近旅游不多，很多同事都在度假。”

据中介介绍，虽然访客量不高，但此时出来看房、接受访客的业主心中目标明确，所以成交率高。房价方面，“岁末年初价格普遍不稳定，波动较大。再加上近期一些利好政策，房价有所上涨。”根据诸葛找房数据，2022年1月17日-23日，北京新房销售1234套，环比下降18.87%。二手房成交3144套，环比下降4.35%。

深圳新房市场略显冷清，二手房指导价逐渐成为购房者的“心理价位”。

新房方面，中原研究中心数据显示，深圳整体开盘价连续两个月低于50%，市场供应持续回暖，但热度持续下降。

1月2日，位于深圳光明区的安联尚景府项目开盘，均价约5.19万元/平方米，推出300多套房。截至1月25日，该房产签约认购书仅3套，其余房源处于拍卖待售状态，项目去污率不足1%。此外，1月3日至9日进入深圳市场的两个项目，去污率仅为10%。

二手房方面，据深圳中原研究中心统计，2022年1月1日至23日，深圳二手房成交1273套，去年1月为7008套。

福田区一家头部代理店，只有一个经纪人值班，将近半个小时没有人关心店内情况。“最近，小区成交量很低。”上述中介店的代理人方圆(化名)告诉记者，去年12月以来，房贷利率下降，贷款审批加快，二手房交易有所回升，但市场自1月疫情爆发后就一片荒芜。“来看房的人很少，很多业主不让他们看房。”

去年2月，深圳二手房指导价出台，逐渐成为购房者的“心理价位”。"最近的交易接近指导价."方圆说，该地区一套60平方米的两居室公寓最近以458万元的价格售出，而这套房子的指导价约为438万元。

广州楼市也比较冷。广州中原研发部指出，临近春节，不少客户陆续返乡，促使营业额下降。广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，前两个月，房贷审批速度加快，住房抵押贷款发放速度加快

上海中原地产市场分析师卢文喜表示，目前市场氛围良好，房企正顺势而为，加速销售回笼资金，月底有加息效应。

在上海二手房方面，一位中介的经理告诉记者，目前上海二手房的成交主要在中心城区，郊区的成交相对较低。“我们小区的二手房一直做得不错”。

E-House研究院数据显示，2022年1月1日至23日，上海新房成交面积87万平方米，环比增长31%，同比增长18%。

贷款速度加快。

一线城市居民住房抵押贷款放款速度加快，房企开发贷款额度得到充分利用。但在贷款审批发放方面，银行审核还是比较严格的。

贷款市场报价利率(LPR)调整后，京、沪、穗、深等城市银行贷款利率均有所下调，放款速度加快。目前上海按揭贷款利率一般在一个月左右。1月20日，根据某国有银行上海分行相关人员向《中国证券报》记者提供的内部通知，1月21日起第一套为4.95%，第二套为5.65%。

房地产开发贷款方面，以上海松江区某中小房地产企业刚需开发的一处房产为例。某国有银行上海分行相关人员表示，类似房产的贷款额度需要补齐。"我们给了这个房地产更大的配额."一是近期贷款额度充足。二是该房产所在的松江区，属于上海“五大新城”之一，“确保五大新城新房供应”。

在个人房贷方面，上海嘉定某新房销售人员告诉记者，自去年“三价低”政策实施以来，即便是办理首套房贷，实际首付比例也远超35%。目前上海二手房实际首付已经达到房价的50%左右。一手房情况稍好，但严格要求贷款月收入和银行流水能偿还两次以上。“如果自来水不达标，连首套房子的首笔贷款都拿不到总房款的65%”。