房地产行业转型势在必行 楼市必须求稳

2021年，房地产市场经历了不平凡的大起大落的一年。2022年，商品房市场将更好地满足购房人合理的住房需求，房地产市场的良性循环和健康发展值得期待。

　　经历跌宕起伏

2021年上半年和下半年，出现了截然不同的市场：2021年上半年，房地产开发贷款、销售面积和销售非常活跃，部分城市房价稳步上涨。房地产调控的关键词是约谈、调控升级、二手房指导价等。下半年以来，由于个别房企出现债务违约风险等因素，市场预期发生变化。部分房企资金链紧张，多个城市土地被拍卖，企业减员降薪现象频发。

国家统计局数据显示，2021年下半年以来，70个大中城市新建商品房数量和二手房价格持续上涨。RealData的研究显示，自2017年以来，二手房交易规模在2021年首次出现同比下降。数据显示，2021年全国二手房成交金额、成交数量、面积分别下降6%、9%、9%。

2021年市场为什么会波动？表面上看，“三线四档”房企融资管理规则、银行业金融机构贷款集中度管理等金融调控政策的作用逐渐显现，尤其是个别房企的流动性风险成为市场变化的“导火索”。根本原因是过去20年房地产行业高杠杆、高负债、高周转的发展模式不可持续，行业盲目扩张没有出路。

随着市场状况的急剧下滑，2021年下半年房地产行业的良性循环在一定程度上被打破。但是，房地产行业的支柱地位没有改变，房地产行业的基本面也没有改变。实现国民经济的稳定，稳步前进，畅通国民经济循环，需要房地产业的良性循环和健康发展。

　　稳是共同期许

如果用一个词来概括2022年及未来房地产市场的发展方向，住房和城乡建设部部长王在接受记者采访时给出的答案只有一个词：稳定。

在经历了2021年房地产市场的风云变幻之后，无论是房企还是购房者，拥有一个稳定的市场预期和一个稳定的信用环境，一定是我们所有人的共同期待。

2021年底，中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房人合理住房需求，推动房地产行业因城施策良性循环、健康发展。

2022年房地产市场的稳定将如何实现？王表示，将坚定不移地坚持房子是用来住的、不是用来炒的立场，短期内不会把房地产作为刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策，促进房地产行业良性循环、健康发展。

首先是保持监管政策的连续性和稳定性。继续稳妥实施房地产长效机制，保障刚性住房需求，满足改善性住房合理需求，努力稳定地价、房价和预期。

二是提升监管政策的协调精度。加强各项监管政策协调，加强省市县间监管联动，对城市监管进行“一对一”指导和监督。

三是坚决有效处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交房风险。

促进房地产业良性循环和健康发展，是当前和今后一个时期房地产业发展面临的重要目标。对此，易居研究院研究总监严跃进认为，房地产行业的“良性循环”对于重建行业信心、解决当前问题具有至关重要的作用。“促进房地产行业良性循环”被市场普遍认为是2022年房地产调控的主要思路。

近期，有关金融部门提出了“更好满足购房人合理住房需求”“做好并购金融服务”等措施；a的风险处置项目的重点房地产企业”，而政策暖风对于房地产行业可谓是频频吹风；由于城市政策，地方政府也出台了稳定房地产市场的措施。这些都有助于房地产从业者、买家、供应商和金融机构重拾对房地产行业发展的信心，有助于市场整体企稳。

业内普遍认为，随着新一年信贷额度的“重置”，市场有望经历修复阶段并回归稳定状态，进而过渡到“良性循环”。

　转型势在必行

从过去一年房地产行业的发展来看，不难得出一个结论：房地产行业需要探索新的发展模式，转型势在必行。

实现精耕细作是房地产行业不得不面对的现实。未来住房需求依然旺盛，区域间发展不平衡使得房地产市场依然供不应求。未来不仅要在数量上寻求发展空间，更要进一步解决“好不好”的问题，检验房地产行业能否给市场带来高品质的住房，能否提供更完善的居住服务，让广大居民享受更美好的生活。

形势的变化使得企业需要认真思考未来的道路。从追求规模向更加注重品质转变，适应绿色发展、数字化推进的方向，从提供同一商品住房向租赁住房、城市更新改造老旧小区、适老化住房等转变。可能都将成为企业的新选择，这也将为行业开拓更广阔的发展空间。

根据RealData的报告，在城市更新、资产运营、租赁担保、养老地产等商业模式上仍有很大的探索空间。告别高增长预期，放下包袱后，行业将进入新的发展阶段。

广东省住房政策研究中心主任杨晨认为，保障性租赁住房的积极效应应该得到行业的高度重视。他说，经济适用房不是传统意义上政府照顾的经济适用房，而是市场开放程度更高的住房。

房类型，是商品住房市场的重要补充而非冲击。国家推动“租购并举”，鼓励用规模化的方式做租赁，将有实际性举措推进，也鼓励房地产企业积极参与。

加快发展保障性租赁住房，是“十四五”时期我国住房保障工作的重中之重。住房和城乡建设部住房保障司负责人潘伟1月11日在国新办新闻发布会上介绍，“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间），预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。

各地也积极推进保障性租赁住房建设。如河北省政府办公厅近日发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，明确石家庄、邯郸、唐山、保定、秦皇岛、张家口和雄安新区是“十四五”时期加快发展保障性租赁住房的重点城市。其中石家庄市“十四五”期间计划筹集8万套保障性租赁住房。