2022年 楼市将率先进入良性循环

2021年是中国楼市大起大落的一年。上半年，仍有1万人在抢房子。下半年房企“怒喝”，成交量大幅下降。那么，2022年楼市走势如何？在坚持房住不炒的大基调下，2022年楼市的关键词是“稳字当头、良性循环”。

业内人士预测，2022年房地产市场将呈现“前低后高”的走势。随着新一年政策的调整和修正，信贷额度的“重置”，市场有望通过修复阶段回归稳定状态，进而走向良性循环。

依次冷却整个链条

“2021年，二手房、新房、土地市场从历史高点到历史低点依次快速回落，形成全链条降温，节奏失衡成为2021年房地产市场最明显的特征。”针对2021年的市场表现，RealData首席分析师徐小乐向记者这样总结。

他进一步解释，2021年房地产市场的降温首先出现在二手房市场。3-9月，二手房市场呈现大起大落，成交量在半年内从高峰跌至谷底，萎缩超过60%。今年3月，50个城市的二手房交易量创下2019年以来的历史新高。4月以来，交易量持续下降。9月达到2019年以来单月最低值(疫情、春节等特殊点位除外)。

随后，新房市场开始降温。6月至10月，新房成交量从2016年以来同期最高降至同期最低。上半年全国新建商品房销售面积持续增长，6月份达到2016年以来同期最高水平。7月销售面积月度同比增速转为负增长，11月月度销售规模为2016年以来同期最低。

然后，土地市场经历了从抢地到前所未有的大规模拍卖。2021年第一批集中供地中，房企积极收购土地，平均成交率95%，溢价率15.0%。到2021年第三季度第二批土地集中供应时，房地产企业收购土地的积极性全面降低，出现大规模拍卖，平均成交率降至69%，综合溢价率降至4.0%。全年土地交易规模自2019年以来首次大幅下降。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，与之前的市场低迷不同，2021年市场的快速降温与房企的信贷密切相关，信贷从房企开始，进一步影响房企。随着“三线四档”控制房企有息负债增速，以及房地产贷款集中度管理进一步收紧开发贷款，房企融资规模大幅下降，债务违约风险凸显。信贷的收紧也让购房者借钱更加困难，房企的资金链压力突然加大。由此，房企频频出现信用违约，爆雷房企数量从50强增至千亿房企，成为龙头房企。

释放积极的信号

房地产行业作为中国最大的消费市场，是稳增长、扩内需、建强大国内市场的重要领域。同时，由于房地产行业规模大、链条长、覆盖面广，对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

房地产行业目前面临的问题引起了相关部门的关注。9月下旬，央行货币政策委员会例会明确“要保持房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益”，释放了个人房贷边际放松的积极信号。

十二月

严跃进认为，房地产行业“良性循环”的表述是近年来首次被提及，释放出强烈的信号意味，对于重建行业信心、解决当前行业遇到的问题起到至关重要的作用。近期，包括央行、住房和城乡建设部在内的多部门对房地产提及最多的是“稳定”和“良性循环”，“促进房地产行业良性循环”被市场普遍认为是2022年房地产调控的主要思路。

改变发展模式

“2021年的市场波动打破了‘房价不跌，房企不跌’的迷信，房地产市场将逐渐告别过去高增长、高杠杆、高风险的发展模式。”中国社会科学院房地产金融研究中心主任尹中立直言不讳地告诉记者。

他预测，2022年将出现“质量提升”取代“增量”的行业现象。过去，一些高杠杆、高能耗的房企在被合并后会逐渐退出市场，而另一些房企则会深度介入存量改造业务。

广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，现在，房地产行业正处于历史转折点，需要探索新的发展模式。他认为，关于房地产新发展模式的讨论不应局限于房地产企业，而应包括多元供给渠道、供给主体和多元住房类型。土地供应类型和土地流转方式也可以创新。

那么，2022年房地产行业的良性循环和健康发展将如何推进？前不久，住房和城乡建设部部长王在接受新华社采访时表示：一是要保持调控政策的连续性和稳定性，继续稳妥实施房地产长效机制，落实城市主体责任，保障刚性住房需求，满足改善性住房合理需求，努力稳定地价、房价和预期。

二是要增强监管政策的协调性和准确性，加强金融、土地、市场监管等监管政策的协调，加强对城市监管工作的“一对一”指导和监督。

三要坚决大力应对个别房地产企业房地产项目逾期交房风险，以“保楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化、市场化为原则，确保社会稳定和国家、群众利益不流失。

四想抱抱

尹中立则认为，房地产市场的当务之急是消除循环梗阻，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，这是中央对房地产行业实现良性循环提出的对策。按照该政策思路，2022年按揭贷款（包括首次购房、改善型购房）会得到支持，按揭贷款的速度会适度加快，有些房地产开发企业的债务会得到展期，房地产行业的流动性风险将得到缓解”。