2022年房企继续差异化 需求改善将主导房地产市场

“如果有合适的项目和合适的价格，我还是希望今年有机会改善一下生活。”一直希望换一套大房子的吴女士，继续关注2022年的楼市。和她一样，期待今年能找到置业机会的改善型买家，正在成为销售新群体的小方手中的主要买家。“为了给孩子和父母买房，改善型置业的比例越来越大。”2022年楼市启动时，一些新的变化正在悄然发生。

碧桂园集团总裁莫斌表示：“回顾不平凡的2021年，房地产行业正在经历新一轮洗牌。2022年，要坚持长期主义，用零回报的思维，深化对所有竞争的推动，跨越行业周期，迎来更大发展。”

格林兰集团董事长兼总裁张玉良说：“每一颗熬过冬天的种子都有一个春天的梦想。2022年是重新开始、复兴和开启新游戏的关键一年。”

房企总裁、董事长在新年致辞中，都描述了2021年不平凡的一年，认为2022年将进入楼市新阶段，一定要努力突破，超越自己。

2021年楼市大起大落告一段落，数据显示广州楼市交出了一份不错的答卷。然而，楼市走到了一个新的十字路口，已经成为业内共识。2021年酝酿变化的势能将在2022年进一步释放。2022年楼市走势如何？也许对数据的深入分析会有助于更理性地看待市场。

回顾数据：

2021年“高开低走”预测2022年“分化复苏”。

当被问及对2021年楼市的感受时，不少房企和中介的从业者用“难”“冷”等词向记者描述。然而最终的数据出乎很多人的意料，市场从业者的感受与最终的成交数据有很强的偏差。

网易房产监测阳光家庭数据显示，2021年广州一手住宅网签成交115797套，较2020年的111534套增加4263套，同比增长3.82%；面积同比增长4.28%。这一成交数量创下了近五年来的新高，成为历史纪录以来的成交亚军，仅次于2016年的127721套。全国范围内，根据国家统计局数据，2021年1-11月，商品房销售面积15.8131亿平方米，商品房销售额161.667亿元，同比增长8.5%。据柯睿测算，预计全年商品房销售规模将再创新高，面积和金额分别超过18亿平方米和18万亿元以上。

可见，2021年房地产走出了一条“高开低走”的曲线。上半年市场成交量较高，下半年市场开始趋于平静，使得征地融资更加客观理性。易居企业集团CEO丁祖昱认为，2021年房地产市场将出现明显的拐点。上半年累计交易金额同比增长37%，下半年房企销售融资下降。这个转折点与行业本身的发展阶段有关。在过去的五年里，房地产行业发展迅速。开发商的融资、销售和投资规模迅速扩大。过度金融化导致房价、需求、支付能力和供给透支。因此，调控政策是及时和必要的。丁祖昱通过告别白金时代，步入青铜时代来描述2022年后的房地产市场。预计行业规模将恢复到5年前。

最近进行2022年楼市展望的机构大多持类似观点。研究院预测，2022年全国房地产市场将呈现“销售面积下降、销售均价稳定、新开工面积下降、投资低”的特点

广佛地区首席分析师肖认为，2022年广州房地产市场的关键词一定是“稳”:稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，既适用于上行市场，也适用于下行市场；二是量价企稳。2021年下半年，市场底部已基本探明。随着政策的边际改善，量价将回归相对稳定的正常状态。

行业洗牌：

房企继续分化。千亿房企数量没有增加。

2022年的变量也可能体现在房企和行业的格局上。某房地产公司负责人告诉记者，2021年“征地融资”的大分化将直接体现在2022年“销售”的大分化上。根据柯睿发布的2021年中国房地产企业销售额TOP200数据，2021年规模房企销售增速呈现负增长。从千亿房企数量来看，2021年全年规模千亿房企数量与2020年持平，保持在43家。2021年，在各梯队百强房企销售门槛持续提升的同时，规模增速也呈现一定分化，行业竞争加剧。其中，行业龙头房企持续稳定增长并保持规模优势，TOP10房企销售成交额门槛达到2879.5亿元。TOP20和TOP30房企的销售成交门槛也分别同比增长9.2%和2.5%，实现规模稳步提升。但TOP100、TOP200房企销售成交额门槛同比下降至200.3亿元、55.1亿元，规模房企分化加剧。

值得注意的是，2021年，多个城市的住宅用地供应彻底改变了玩法，成为集中时间的土地供应。据广州方面预计，2021年广州全年土地出让金将达到2452亿元。这个金额实际上仅次于2020年的营业额。地块数量方面，2021年成交数量也是历史第二高，仅次于2020年的146宗。据统计，2021年广州市商业用地供应案例169宗，成交138宗。

可见，三次集中出让住宅用地的活跃程度差异较大。在第二轮和第三轮集中征地中，大部分都是头部企业。在广州房地产市场，头部企业拥有的项目相当活跃。根据柯睿的研究数据，越秀地产在2021年12月中旬卖出了500多亿元。

售金额成为全广州2021年销售金额最高的房企。预计2022年不少头部企业的销售额还会实现增长，而昔日高负债冲规模房企则会面临业绩收缩，受到三道红线去杠杆的影响，若2021年拿地少，新开工减少，销售也会显著下滑，2022年销售榜单的排名预计会出现更多的变化。

需求变化：

租赁接受度将持续提高

虽然2021年下半年市场出现调整，但在2021年4月买房改善的小姚并不后悔，在她看来，海珠区的价值还没得到完全的释放。目前，核心区和郊区的价值差距增大，购房尽量靠近核心区，已经益发突显其重要性。

和前几年相比，这两年的户型设计可以说“每一厘米都被房企用到尽”。也让刚需和刚改的买家在可以控制总价的前提下，可以有更好的空间利用和选择。有设计师表示，面积段在80~110平方米左右的三房，100-120平方米的四房，成为现在住宅市场上的绝对主流产品。在人口结构和生育政策变化等影响下，从2021年到2022年，市场需求还在持续变化。从市场数据可以看到，刚需当中的租赁占比在上升，同时，改善提升是未来支撑市场的主流。

租房的接受度正在上升。除了国家发展保障性租赁住房政策的支撑，居住观念也在悄然发生变化。数据显示，2021年接受租房的人占比达53%，年轻人租房比例五年增长12%，无房“95后”阶段性租房比例为64%，所以对于“刚需”的考量，要把租房比例去掉。

同时，需求变化显著的是，改善变得全龄化。Z世代、“95后”已经开始有改善购房需求了，新生代为提升生活品质改善，“70、80后”面临家庭居住改善，而“60后”则是养老改善。几类改善需求关注点大相径庭。“95后”关注自己，追求产品漂亮、功能潮流；新生代关注孩子，以满足孩子的需要为主；“70、80后”关注生活；“60后”关注养老，他们需要空间的高效利用，从普通健康设施到智慧养老都是关注的内容。

因此，预计要满足市场需求变化，或会向刚需小型化转变，提高三房占比、三孩户型、养老户型、客餐厨一体化、多卫生间化、衣帽间升级，收纳精细化、精装家居一体化、豪宅酒店化将成为未来产品创新的潮流。此外，风格现代化、主入口功能细分化、运动设施标配化、社区空间老幼化、智能家居概念化也值得参考。