买房遇到未完成的房产怎么办？

“我们最担心的是开发商资金链断裂，小区停工，导致‘未完工’的房子。如果真到了那一步，我们车主该怎么办？”自恒大债务危机爆发以来，不少开发商曝出资金状况堪忧、房地产被关停的消息，让买下拍卖行的业主们忐忑不安。

2021年下半年以来，房地产开发商融资环境不再宽松，行业形势严峻。如何从房企回笼资金成为一大难题。市值1000亿元、以高端品质著称的泰禾集团，也经历过债务违约、项目停工。前不久，广药集团发布公告，正式宣告破产，这标志着前百强房企之一将退出历史舞台。购买了这些企业开发项目的业主可能会面临未完工物业的问题。那么，面对这样的困难，他们如何保护自己的权益呢？

粤汉律师事务所律师黄祖斌告诉记者，房地产是资金密集型行业，资金是房企的命脉。如果你买的房子已经倒闭或未完工，买家一定要冷静。

他进一步表示，房产未完工有两种情况，一种是已经完工，此时买房人应及时咨询房管部门是否可以办理房产证。购房人已还清抵押贷款的，可凭开发商的注销证明和有关部门出具的购房合同原件，申请办理房产证，取得房屋所有权。房企破产对业主的房屋权利归属没有影响。

第二个是未完成。在这种情况下，有必要查明烂尾楼的产权。为了获得资金，一些开发商将在建房屋抵押给银行。一旦房屋未完工或企业破产，银行将获得房屋的其他权利。虽然购房者已经支付了房款，但他们并没有获得完全的产权。在这种情况下，如果购房人未支付全部价款，房地产企业未转让所有权，则意味着双方未履行合同，破产管理人有权决定是否解除合同或接受价款并转让房屋所有权。

据记者了解，购房者关心的是：如果房子还没完工，还需要还房贷吗？对此，黄祖斌特别提醒消费者，在法律关系上，此时还款必须持续，因为购房人与银行的债务关系不会因为房子的状态而改变。购房者和开发商是买卖关系，购房者和银行是借贷关系。虽然按揭贷款是基于购房合同，但这两个合同是独立的。因为开发商造成的交易问题，买方可以追究开发商的责任；但购房人申请贷款后，银行有权要求借款人按时还款，与开发商无关。如果您拒绝继续偿还抵押贷款，买方应与银行承担违约责任。但如果买家遇到此类事件，可以先和银行、保险公司协商协商，贷款银行会出面和开发商沟通。如果未完成的业务是长期的，他们也可以向银行申请中止抵押合同。

物业未完工，消费者可以要求退房吗？从事房地产诉讼业务多年的资深律师田晔对《中国消费者报》记者表示，如果出现“未完成”的危机，购房者千万不要意气用事，按照合同约定把房子还给开发商。因为，这个时候，开发商手里没有资金。退房后，买房人拿不到房款，只能拿到收据或借条，买房人和开发商的关系会从买卖关系转变为债权债务关系。如果开发商最终破产，不得不宣布破产清算，其资产将被法院拍卖。

面对严峻的市场形势，消费者买房要谨慎。如何才能避开未完工的建筑？业内专家建议，最好买既有房子，或者主体结构快完工的准既有房子。虽然价格可能贵一点，但是更有保障。如果你买一个期房，你必须检查项目的五个证书。只有有预售证的房子才能对外销售。另外，消费者要对开发商有全面的了解，需要关注的指标有销售收入、负债率、品牌影响力、过往项目运营等。他们还可以查看企业各轮经济诉讼案件是否太多，都可以通过公开渠道获得。