楼市调控 堵塞漏洞 拍卖行进入限购

曾经因不限购而被视为“曲线购房”的拍卖行，随着成交数量的逐年增加，暴露出的问题也越来越多。目前，随着楼市调控的进一步深入，拍卖行正在整改的路上。近日，最高人民法院发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》号文，正式将拍卖行纳入限购范围，将于明年1月1日起实施。

增加营业额

拍卖行是指被法院强制拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行借款合同或清偿债务时，债权人有权通过司法程序向法院申请强制执行，并以债务人名义拍卖房屋偿还债权。

在2020年楼市回暖的背景下，各地楼市限购严令，不限购低价的拍卖行逐渐引起市场关注。据了解，自2017年司法部为拍卖行开通网上拍卖渠道以来，拍卖行数量连年增加。2020年，全国拍卖行数量将达到百万套。

据阿里巴巴相关负责人介绍，今天最大的拍卖行平台是阿里拍卖。目前国内99%的法院已经入驻阿里拍卖，95%的司法拍卖都是在这个平台上出售。

据阿里拍卖数据显示，2021年8月，北京拍卖行市场共有660家拍卖行挂牌，总市值105.96亿元，挂牌面积34.22万平方米。拍卖成交306套，环比增长50%，同比增长34.21%；总成交额30.36亿元，同比增长101.46%；周转面积12.42万平方米。平均成交折扣为7.9%，与评估价相比，产生9.86亿元的差价，成交率为54%，平均5.92人竞拍一套拍卖行。

12月25日，记者在阿里拍卖平台上看到，北京市朝阳区工人体育场北路一套400平方米的房子正在拍卖，预估价5100万元，吸引了14955人围观，但从未有人出价。北京房山区窦店镇华城嘉园一套刚刚结束拍卖的房子，吸引了4人报名，4967人围观。该房屋房地产评估价为164万元，最终成交价格为118.84万元。

据阿里拍卖平台记者查询，在北方四大一线城市广州、深圳中，广州住宅拍卖行数量最多，为17922套，其次是北京、深圳、上海，分别为11086套、10015套、8991套。新一线和热点二线城市中，重庆、苏州和郑州分别以44530套、36462套和35634套位居前三。此外，房屋拍卖热门城市杭州、成都和武汉分别有30622套、27387套和12331套房源。

扰乱楼市秩序

在很多购房者眼里，仅从价格上来看，拍卖行可以算是“低价”的代名词。这是因为在司法拍卖中，资产的起拍价是按照处置参考价格的70%设定的，拍卖结束后，拍卖价格会降低两倍。

此前，由于拍卖行不限购，吸引了不少投资者。在成都从事拍卖中介业务的人士表示：“手办拍卖行的客户，八成是外地来的，20%的溢价是正常的。”

“上海的房子保值增值。以前没有购房资格的人，愿意采取拍卖买房的方式，多花50-100万元购买并认可。潜意识里，他们都认为房价会涨，不会亏本。”一位从事拍卖行中介业务的蓝鲸资产相关人士告诉记者。

针对拍卖行不限购的漏洞，近日，最高法出台新规，将全国范围内的拍卖行统一纳入限购范围。明确表示，在人民法院组织的房地产司法拍卖中，人民法院不允许受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参加拍卖。

随后，最高法颁布的《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》明确规定，拍卖财产为不动产，执行人或者其他人无权占有的，人民法院应当依法负责退养，不得在公开信息中载明“不负责退养和交付”等信息。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《关于进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见》记者表示，这意味着拍卖行限购将直接覆盖全国，这是国家楼市调控的需要，也是严格堵塞漏洞、避免炒房者钻漏洞的重要手段之一。法律对拍卖行的限购是“房住不炒”的重要体现，也向市场发出了打击炒房的明确信号。

RealData首席市场分析师徐小乐进一步向记者指出，目前部分城市的住房限购政策主要针对普通商品房，拍卖行不受限购政策的限制，导致部分城市没有购房资格的投资者通过拍卖行进入市场，甚至推高拍卖行价格，不利于市场稳定。

“这部最高法规定，将拍卖行从国家层面和法律层面纳入限购范围，将彻底堵塞通过拍卖行非法进入楼市的漏洞。违反相关规定的，将上升到承担法律责任，房地产调控的渗透和监管力度将越来越强、越来越严。”许小乐表示，从目前房地产调控环境来看，一方面楼市的信用环境有所改善，使得市场流通；另一方面，用法律堵住了无限量购买拍卖行的漏洞，并与疏通相结合，从而更好地满足买家的合理住房需求，促进房地产行业的良性循环和健康发展。

“在‘房住不炒’的调控基调下，对各种细节的管控也更到位，针对过去的市场漏洞打补丁的行为会越来越密集。”张波表示。