住房租赁行业闭环业务将进一步完善

最近，一些研究机构发布报告，对租赁市场的发展进行回顾和展望。在政策的支持下，租赁产品的供应将在2021年爆发。企业加深了对产品的理解，标准化开发产品，长租板块盈利能力逐步提升。专家预测，2022年住房租赁行业闭环业务将进一步提升。

强有力的政策支持

随着租赁住房用地、鼓励利用闲置土地和存量住房改造租赁住房、对租赁住房企业实施税收优惠等相关政策的出台，租赁住房供应和经营中的痛点逐步得到缓解。

ICCRA住房租赁行业研究院发布的《中国住房租赁市场蓝皮书2021》显示，2021年以来，重点城市的服务公寓、生活方式公寓、青年公寓、租赁社区、宿舍公寓大规模集中入市，集中租赁住房供给端出现爆发式增长。

ICCRA住房租赁行业研究院院长赵冉对记者表示，在供给层面，产品设计回归理性，行业逐渐进入标准化时代。集中租赁住房供应量大，但公寓平均面积的增加有限。租赁住房企业正在探索如何平衡市场需求、运营效率和投资收益之间的关系。

“产品标准化有利于上下游产业规模化发展，有效降低前端成本。每个品牌都在产品设计上不断创新，但大方向是一样的，那就是功能区模块化、组合多样化、空间使用集约化。不同品牌在客源、选址、户型、服务、配套设施、基础设施等方面都有明确的标准，品牌线划分明确。这有利于品牌长租公司的盈利。”赵冉说。

从品牌长租企业的盈利能力来看，赵冉指出，对于单个项目，80%的出租率可以达到盈亏平衡点，从而实现单个项目的良性运营。目前很多大企业的入住率已经达到了这个目标。但从财务报告来看，很多企业的长租板块仍在亏损，主要是因为总部成本。此外，前期运营开发成本和资产端成本也有影响。

“2021年以来，不少房企明确了长租经营模式，持续出台了针对长租的优惠政策。比如，房地产企业可以通过招标、拍卖、挂地等方式获得低价长期租赁地块。可用于项目自持和降低成本。很多集中的大型长租品牌都实现了商业模式的良性循环。”赵冉告诉记者，“对于一些分散的长租品牌，未来可能会转型为轻资产的服务型机构。”

租赁市场非常活跃

普遍认为2021年租赁市场整体活跃，租金水平将保持在较高水平。

RealData指出，全国租赁市场供需矛盾趋于缓和。租赁市场不断向“买方市场”转变，优质租赁是趋势。地铁房、精装房将继续受到青睐，小户型出租屋仍是主力类型。同时，家庭租赁的需求也不容忽视。随着未来城市化率的提高，租客的租房时间将会延长。预计2022年租赁市场活跃度将持续上升，城市群核心城市和省会城市租赁市场需求将更加旺盛。随着保障性租赁住房、白领公寓、蓝领公寓的增加，未来租赁市场的供需矛盾将更加缓和，租金水平将没有大幅上涨的动力。

政策强调增加保障性租赁住房供给，进一步规范行业发展。《杭州市住房租赁行业行为规范》前几天发布的显示，房屋租赁公司又炒房。

国家统计局新闻发言人傅此前表示，今年以来，各地坚持收租并举，因地制宜，促进房地产市场健康发展，成效逐步显现。下一阶段要坚持“房住不炒”的定位，坚持购租并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房人合理住房需求，促进房地产行业良性循环健康发展，更好满足人民群众居住需求。

构建业务闭环

机构表示，2021年住房租赁顶层设计逐步完善，监管政策趋严，住房租赁市场规范发展环境基本形成。租赁企业欢迎土地、金融、税务、金融的支持。政府鼓励通过新的建设和振兴来扩大负担得起的租赁住房。资金实力雄厚的企业通过收购或自建的方式获得租赁住房，从包租模式转向自持模式。品牌房企将增加自持租赁住房，以获得长期收益和未来资产增值收益。

“2021年，我们将通过政策支持，构建完善租赁住房特别是保障性租赁住房‘投、融、建、管、退’的商业闭环，引导和鼓励多元化市场主体参与产业建设和发展。展望2022年，保障性租赁住房供给将持续增加，住房租赁行业的商业闭环将进一步完善。”赵冉告诉《中国证券报》记者。

戴德梁行指出，随着保障性租赁住房纳入基础设施公募REITs试点范围，住房租赁行业迎来了新的“窗口”。公募REITs作为一种创新的金融工具，开辟了保障性租赁住房的股权融资渠道，提高了投资、融资、建设、管理和退休的收益和效率，可以盘活住房租赁存量资产。

北区估价及咨询服务部差饷物业估价署高级署长

主管胡峰表示：“发行公募REITs产品，对底层资产的运营情况、资产管理能力都提出了更高标准，稳定的现金流是保障项目成功发行的重要条件，将驱动租赁住房企业通过精细化运营管理，提升服务品质，实现开发—培育—退出—再开发的良性可持续循环。”