一个月卖7套房到两个月在北京学区卖1套房 成交量跌落悬崖

近日，记者对北京几个区的住房市场进行了实地调研。研究发现，北京多校划片政策实施以来，学区陷入了无价格、无市场的“陷阱”。虽然价格没有明显松动，但是成交量却像悬崖一样下滑。交易进入低谷，头部机构代理费大打折扣。

营业额急剧下降

“交易量最高的时候，买房需要抢。平均一个人一个月能卖出7套房子。现在业绩好的员工，2个月就能卖出一套房子。如果成绩不好，可能半年都没有学区名单。”位于西城区长春街附近的知名中介王鸿(化名)告诉记者。

王鸿介绍，2021年春节后，学区销售出现小高峰。“2、3月份，北京二手房成交量还是很高的。10人左右的店，每个月能卖出二三十套。下半年，‘高单价、高总价’的学区成交量暴跌。”

不过，从价格来看，学区房并未受到明显影响。“除非是急需用钱的紧急客户，否则价格可能会低于最新成交价。普通房子按照小区最新成交价格出售，不会有明显的下跌。市场不好，最多上市一段时间，交易周期变长。有的客户甚至认为反正卖不出去，不如挂高一点，省得中介天天上门谈价。”在海淀区从事中介服务10年的二手房业务员王明(化名)告诉记者。

王明指出，东城、西城、海淀实行多校划片后，这些地区的学校不再“参保”。但是拥有这些房子的客户很多都是自住，稳定性比较强。持有“不卖，不卖”心态的业主更多。

代理费折扣更大。

记者发现，目前，为了争取交易资源，头部机构的代理费折扣是最近比较多的。据代理销售负责人介绍，临近年底，为了冲刺业绩，不少业务员在原有基础上打八折，将自己应得的佣金交给买家，吸引客户买房。

有购房者告诉记者，即使打八折后，头部机构的代理费仍在2%以上，与几年前相比仍有较大差距。

多位中介人士告诉记者，目前各大中介已基本推出VR观影、挂牌字典数据库等功能。升级这个系统本来就很昂贵。后期需要更多的人力物力来维护房屋，增加展示。比如拍高质量的照片，上传物品的最新情况等等。另外，中介在房屋交易过程中要承担一些特殊的风险，比如资金的短期借款等等。这些企业的成本比以前更高。

“此外，从人员构成来看，中介正在向专业化、高端化转型。很多门店招聘都需要学历，而高学历的应聘者一般底薪更高，会增加成本。”有中介人士告诉记者，“和以前相比，原来中介行业的门槛很低，而且这个行业主要靠佣金。老员工基本没有基本工资。如果没有计费，成本会更低。”

从行业整合来看，12月27日，北京市住房和城乡建设委员会官方微信发文。针对学区房价快速上涨、经营性贷款违规流入楼市、住房租赁企业暴增等突发问题，北京市住房和城市房屋管理部门采取应急执法和专项执法措施，迅速出击，组织开展多轮执法行动。