年内房地产市场“先热后冷” 完善短期楼市调控政策的预期依然强烈

回顾即将到来的2021年，房地产销售市场和土地市场呈现出明显的前高后低趋势。但随着年底政策积极信号的不断释放以及房企各种方式的自救，不少业内人士认为，行业预期已经开始修复。

相比楼市销售端的分化，住房租赁市场无疑获得了政策的精准护航。ICCRA住房租赁行业研究院院长赵冉在接受记者采访时表示，目前，以“资产管理”为本质的住房租赁行业商业闭环初步形成，住房租赁行业迎来了全新的发展局面。

新房、二手房、土地交易

全链条冷却

2021年的房地产市场大致可以用“先热后冷”来概括。

《2022年房地产市场展望报告》由RealData发布的数据显示，2021年房地产市场的降温首先出现在二手房市场。3-9月，二手房市场在半年内从高峰跌至谷底，成交量萎缩超过60%。新房市场方面，上半年全国新建商品房销售面积保持增长，6月份达到2016年以来同期最高水平，但到11月份，新房销售面积降至2016年以来同期最低水平。此外，在土地市场方面，上半年存在房企“抢地”的情况，下半年不少地块在热点城市拍卖。

中国研究院中国指数事业部研究副总监陈文静在接受记者采访时表示，今年上半年，在企业努力推市、信贷资金相对充裕的推动下，2020年末市场整体延续活跃态势，叠加土地市场火热，进一步带动了购房者的购房情绪，使得今年上半年全国楼市表现超预期。在此背景下，为进一步实现“三稳”目标，不少地方加大了楼市调控政策力度，如发布二手房交易参考价格、加强市场监管、提高人才购房门槛等。部分城市继续升级限购限贷限售政策，规范城市进一步向三四线城市扩张。

随着热点城市楼市调控加码，政策效应已经显现。下半年以来，我国新房、二手房、土地市场迅速降温。在这种背景下，对于一些城市来说，有效应对楼市下行压力已经摆在了更加突出的位置。自7月份以来，已有20多个城市发布了“限价令”，以稳定楼市。此外，据中原地产研究中心不完全统计，近一个月来，桂林、晋江、芜湖、荆门、衡阳等20多个城市出台了住房补贴政策。

“不难发现，近期出台鼓励购房政策的城市主要是三四线城市，这些城市的一个特点就是库存量大。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者，从以往的经验来看，当楼市表现相对低迷时，三四线城市确实会配合房企的打折促销活动，通过住房补贴等方式进一步激活当地房地产市场交易。预计库存压力较大的城市仍将跟进类似措施，激活购房需求。

58安居客研究院副院长张博在接受记者采访时表示，无论是上半年限购政策的升级，二手房参考价的发布，严格阻断房屋拍卖、假结婚等漏洞，还是下半年信贷政策的边际放松，以及补贴p的出台。

谈及2022年如何促进房地产行业良性循环健康发展，住房和城乡建设部部长王近日公开表示，一是保持调控政策的连续性和稳定性；二是提升监管政策的协调精度；三是坚决有效处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交房风险；四是持续整顿和规范房地产市场秩序。

住宅产业完整的商业闭环

初步实现

经过前期无序发展和疫情影响，2021年全国住房租赁市场迎来新局面，出台了多项政策。一方面，鼓励市场通过多种渠道增加有效供给，特别是保障性租赁住房供给；另一方面，进一步加强监管，约束行业行为。

赵冉表示，总体来看，今年出台的住房租赁市场相关政策，一方面有利于降低住房租赁企业的成本负担，包括开发成本和运营成本，同时在“投、融、建、管”上打通了“退出”的关键环节，使整个住房租赁行业成为一个闭环业务，极大地推动了住房租赁市场的发展。另一方面，政策强调“高度重视保障性租赁住房建设”，为住房租赁市场定下了“保民生”的基调，切实保障新市民和年轻人的需求，避免行业无序发展。

具体来说，7月，国务院办公厅正式发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。此外，国家发改委发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》首次将保障性租赁住房(含直辖市和人口净流入城市保障性租赁住房项目)纳入试点申请项目名单。财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布的重叠《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》，无疑将为保障性租赁住房REITs的发行提供各种保障，旨在解决行业“三高一低”的痛点。

此后，不少地方相继出台了加快发展符合城市特色的保障性租赁住房的实施意见，将保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点，加快建立多元化、多主体供给。今年中央经济工作会议再次强调，要坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房人合理住房需求，推动房地产行业因城因策良性循环和健康发展。

“这是近三年来中央经济工作会议在房地产政策层面首次加上‘良性循环’。经过多年调控，我国房地产市场‘租购并举’的结构基本形成，多层次住房体系已初现雏形，即长租房、保障性住房和商品房‘三足鼎立’。”赵然称，总体来说，今年陆续出台的住房租赁市场政策，是基于前几年的市场实践经验总结而来，可以说是促进整个行业发展“上台阶”的重要支持政策。

展望2022年，ICCRA住房租赁产业研究院发布的《中国住房租赁市场蓝皮书·2021》预计，租赁住房的重点是发展保障性租赁住房。预计未来在因城施策的背景下，部分城市对于保障性租赁住房的认定标准，特别是对于产品规划、租金水平的管控，会根据城市特点因地制宜。除了保障性租赁住房之外，预计也会有大量市场化的长租房以满足不同生活水平群众的需求，为广大人民群众创造“住有所居”“优其所居”的多种选择。因此，如何调动市场积极性，保证多元化的市场供给，是后续构建多层次供给体系的关键。

从住房租赁市场长效机制的形成来看，今年是探索集中供地新模式的第一年，前两次集中供地通过“竞自持、竞配建”，大大提升了“租赁”地块的成交量。但是，这种供地方式，特别是“竞自持”方式下产生的地价，对于“运营微利”的住房租赁行业来说，沉淀了巨大的开发成本。预计2022年各地在集中供地模式下将会展开积极探索，即在按计划实现增加租赁住房供给目标的前提下，结合行业自持时间长、运营利润低的特点，在供地模式上推陈出新。