记者实地调研法拍房市:避开可错过的“雷区”

“如果你不了解这个小区，不了解这个房子，我无论如何都不会买。”一位刚刚参加法国拍卖行拍卖的买家近日告诉记者，“一般来说，法国拍卖行的拍卖价格是市场价的80%。如果知道房源后觉得没有问题，以起拍价成交真的很便宜。但如果不了解拍卖行的风险点，遇到产权纠纷、产权不清的情况，资金的安全性就无法保证。”

从机构发布的拍卖行成交量来看，近期随着信用保证金的放宽，北京等地区的拍卖行成交量明显回升。同时，限制区域内拍卖行的折扣相对较大。

价格低是有原因的。

“我拍的房子就在我现在房子对面的小区。在参加拍卖之前，我不仅看了拍卖平台披露的内容，还去社区实地看房，还找邻居和中介了解了一些情况，才敢参加拍卖。”成功参与法国拍卖行拍卖的王平(化名)告诉记者。

按照王平的说法，我之所以参与拍卖拍卖行的拍卖，一方面是因为我有买房的需求，另一方面是我看到拍卖的拍卖行确实比市场价便宜。“买第二套房子是给父母给老人住的。这房子主要离家近。在了解了拍卖室的特点和可能存在的风险后，我决定参加拍卖。因为关注房子的人比较少，实际成交价格是起拍价——市场价的20%。”

“一般来说，拍卖程序是最快的交易渠道，正常交易程序的变现速度没有拍卖程序快。通过拍卖过程，成交价格相对较低，获得流动性的概率较大。”中南财经政法大学数字经济研究院执行院长潘鹤林在接受记者采访时表示，“还有一种情况是被执行人运气好，以为财产不会被强制执行，实现还债已经来不及，被迫拍卖。根据拍卖理论，增加竞价拍卖可以使房屋的交易最大化，而拍卖是实现理想成交价格的最快方式。”

针对拍卖行价格通常低于市场价的原因，潘鹤林表示：一是拍卖行起拍价较低，是为了吸引买家，方便尽快成交，但竞价往往会让拍卖行更接近市场价；二是部分拍卖行存在产权瑕疵，如房屋质量问题、规划用地限制等。第三，敢于参与拍卖行的买家非常有限，房子具有地域属性。拍卖行可能在某些地区缺少买家，所以拍卖价格会降低很多倍。然而，一些热点地区拍卖行的实际成交价并不一定便宜。

在很多方面避免“雷区”。

针对参与拍卖行可能存在的风险点，北京金诉讼律师事务所主任王雨辰对记者表示，拍卖行存在诸多潜在风险。一方面，房地产的占有和使用可能存在一些问题，例如，虽然房屋所有权是通过拍卖获得的，但房屋的占有和使用实际上是由原业主的债权人或家庭成员控制的，他们不配合房屋的交付，导致房屋被购买但无法实际使用。另一方面，一些拍卖行的产权可能存在问题。为尽快实现产权，拍卖人可能不会对房屋产权进行彻底调查或详细要求，而买受人则可能面临取得产权后无法办理产权变更的风险。

“对于多个查封、抵押财产，特别是不同法院、不同地区法院执行的，可能存在协调不一致的情况。拍卖后，如果有些查封或抵押没有解除，产权证就不能办理。有的可能拖欠大量税费，如与房地产相关的税费、取暖费、物业费、水电费等，会造成新的麻烦和成本。有些房子在质量或结构上有问题。如果不提前看房，就不能及时发现房子里的问题。将来房子交付后，会有不必要的麻烦，很难追究责任。有些房子上面挂着户口。交易后，他们可能会面临户口搬不出去的问题，即使以后去法院，也很难搬出去。尤其是在学区，要多加注意。”王雨辰告诉记者。

针对上述风险，王雨辰特别提醒，挂牌楼盘信息一定要仔细核对，不要只关注位置和房价，尤其是“特别提醒”的内容。此外，买家应与评委和负责拍卖的人员充分沟通，尽可能多地了解房子的情况，包括但不限于产权、抵押、查封等。如果有必要，他们应该去产权登记部门检查。一定要实地查看房子的现状，看看周围的物业，看看房子有没有质量问题，是否有人居住，是否是杀人如麻的房子等。同时一定要注意房屋使用的付款方式，比如要求物业公司核实支付取暖费、水电费等。

对于户口问题，去当地派出所查一下有没有户口挂在上面。有些学区与户口密切相关。如果是投资买房，户口和非户口的差价还是挺大的。

成交量较上月有所上升。

“特别关注当地限购政策，看你有没有资格买房。”王雨辰告诉记者。

日前，最高法发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》号，将于2022年1月1日起施行。根据规定，在人民法院组织的房地产司法拍卖中，受房地产所在地限购政策约束的竞买人，人民法院将不允许其申请参加拍卖。

记者了解到，由于房源存量大且交易流程成熟，一线城市拍卖行整体成交量处于较高水平。

瀚海拍卖网数据显示，上周(12月13日至12月19日)，全国重点监测城市拍卖行成交额环比增长24.36%，每场拍卖成交5.2人，成交折让7.8%，连续18周低于20%。

“法国的拍卖行一般比普通的商品房便宜，因为一场拍卖会的起拍价往往是市场价的20%，有的可能更低。但法院也会设定折扣的下限，因为拍卖行也要经过正常的纳税程序，征收标准不能太低。过低的折扣可能无法通过法庭程序。”多家拍卖行的参与者告诉记者。