前11个月房企发债融资8466亿元 年底融资800亿元

尽管11月债券市场融资开放，但房企整体融资规模仍处于较为紧张的状态。据RealData统计，2021年1-11月，房企境内外债券融资总额约8466亿元，较2020年同期减少19%，规模减少1990亿元。其中，11月共发行境内外债券融资48只，较上月增加17只，发行规模折合人民币约473亿元，较上月增长55.6%，较去年同期下降43.4%。

“信用债融资明显回暖，政策边际调整效应正在显现。然而，作为融资补血主要渠道之一的海外债券融资环境持续恶化。”中央指数研究院企业事业部研究负责人刘水对记者表示，未来几个月，随着国内融资环境的改善和房地产市场的复苏，海外债务融资环境可能会逐步改善。

内债修复比海外债修复快。

根据RealData的统计数据，从境内外融资的具体情况来看，11月份仅有2只债券在境外成功发行，规模为2.58亿美元。债券发行数量和规模均为全年单月最低，环比下降83.6%，同比下降94.3%。境内债券共发行46只，发行规模约457亿元，较上月增长125.1%，同比下降17.7%，境内债券发行规模约占97%。

此外，11月国内房地产债券结构性特征较强。46只债券中，中央或地方国企发行的债券有44只，占比约96%，另外两只债券由万科子公司李因集团发行，优质债券发行人的优势越来越明显。

“海外美元债券市场的低预期持续上升。加上年底房企美元债余额不足，预计12月海外债将维持低位。”RealData表示，但由于国内房地产行业信贷预期偏宽，多家房企到期债务成功展期，部分房企短期流动性逐步缓解，内债修复预期明显超过海外债务。

“从区域市场来看，外资对中国房企的投资信心有待恢复。相对而言，国内投资者的信心应该会恢复得更好，这也让推动此类内债发行变得更容易。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者《证券日报》表示，接下来，预计房企资本状况将得到适当改善。

12月到期债务约800亿元。

事实上，四季度一直是房企还债的集中期。自10月份房企出现债务违约以来，自11月份以来，不少房企都在积极寻求解决短期流动性的策略，比如提前与金融机构协商，协商是否可以对债务进行展期。

自11月初阳光城ABS和美元债券成功展期以来，越来越多的房地产企业通过展期或要约交换的方式处理即将到期的信用债。

11月24日，根据上交所信息，债券规模15.43亿元的“20格局02”获得通过。11月25日，凯撒宣布了2021年12月7日到期的4亿美元债券的要约交换方案。根据该计划，投资者可获得1000美元的新票据，每1000美元本金可获得25美元的现金回报和资本化利率，新票据将于2023年6月6日到期。11月，中国奥林匹克公园成功滚存三笔内债共计15.16亿元。

同时，11月房企权益资产交易保持活跃，住房短期流动性进入“此前民营房企融资主战场——的海外融资环境持续恶化，“借新还旧”计划大部分失败，给部分海外融资占比相对较高的房企带来较大压力。”一位不愿透露姓名的分析师直言不讳地告诉记者，即使债务延期，也会面临多债集中兑付的压力。除了短期流动性，房企应该寻求更多自救方式。

“距离今年年底仅剩一个月，房企将加快清仓，或在下半年延续以价换量的策略，通过回笼销售市场资金等操作，更好地改善现金流。”严跃进说。