保利发展30天抛出243亿元融资案是“储粮”还是还债？

11月下旬，保利发展接连抛出两个融资方案。11月30日晚，保利发展发布公告称，公司拟发行租赁住房资产支持证券化产品，发行规模不超过100亿元。前不久，11月22日，保利发展表示，计划发行不超过98亿元、期限不超过10年(含10年)的公司债券。

此外，仅11月，保利发展就成功发行了2期中期票据，总规模达45亿元。以此计算，30天内，保利发展共抛出融资案例243亿元。

频繁输血的背后，是“储粮”还是还债？

“近期一些央企、国企、大型房企在公开市场发行债券融资，说明融资端政策正在从紧向逐步放松、回归常态发展。”同策研究院高级分析师肖云祥对记者表示，通过融资输血有助于缓解企业的资金压力。同时可以增强企业的市场竞争力，抢占征地窗口并进行补货，投资布局更有优势。

抛出100亿元融资大单

“三条红线”下，截至9月30日，保利发展剔除预收款项65.62%的资产负债率、净负债率67.62%、短期现金负债2.32%。净负债率和短期现金负债率弱于上半年，但仍在绿色档，融资输血较为频繁。

据记者不完全统计，今年以来，保利发展仅用11个月时间就发行了8只债券、4张票据，总规模181.9亿元，发行利率3%-4.5%。如果抛出两个合计198亿元的拟融资方案，发债规模和频率都远高于以往。

11月30日公告显示，保利发展的资产支持证券化产品拟发行规模不超过100亿元，拟直接或间接认购子资产支持证券化产品，认购比例不超过资产支持证券化产品规模的10%。广州田玉娥养老公寓、长沙足谷林语、长沙保利国际广场、重庆林语溪、沈阳西湖林宇、天津大都会、汕尾金顶湾、成都198拉斐等项目初步入选首批资产标的。

对于发债目的，保利发展表示，为提高公司自持物业的运营效率，应探索创新资产运营。除本次融资计划外，其他已发行或将发行的公司债券和中期债券多用于偿还债务、补充流动资金等用途。

“近期开放的债券市场融资主要针对央企、国企和地方城市投资平台。主要目的是弥补城市更新、旧社区改造、区域发展基础设施和公共服务等领域的不足，需要这些企业来实施。”广东省住房政策研究中心首席研究员李告诉记者。

征地势头相当猛。

进入行业规模前三的目标还在，保利发展频繁在当地拍卖市场签约。根据中国中央指数研究院2021年前11个月房企征地排名，保利发展仅次于碧桂园、万科排名第三，征地金额1119亿元，其次是中海地产、华润置地、绿城中国等国有房企。

目前，当当地拍卖市场遭遇寒流时，保利发展的征地成本并不高。据评级机构测算，今年上半年保利发展取得的土地量中，集中供地占42.6%，第一轮集中供地取得的土地平均溢价率为15%，与22个城市基本持平。块

“信用债券市场的存在，给大中型房地产开发企业带来了期限长、资金成本低、使用限制少的增量资金，使其在土地市场上极具竞争力。”中信证券在一份研究报告中表示。

换句话说，谁能率先以低成本获得融资输血，谁就能以低成本获得土地，在未来的市场中获得更大的话语权。但中信证券也在上述研究报告中指出了风险。比如，大部分大中型房地产在未来一段时间内将面临经营性现金流流入的净偿债情况。针对冰冷的楼市，现金从项目层面到总部层面的“逆向流动”并不顺畅，这增加了大企业的挑战。