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工作到达房屋正在出现 你敢买吗?开发商不是在免费“割肉”

2021-12-01 11:47:00 来源:中国消费者报

“天津市西青区金门郑融府,专门推出项目按揭房。均价从2.1万元/平方米降到1.4万元/平方米,顶层起价170万元。”“老板的工程按揭房总价便宜30%,只有3套,有效期一周,有需要的话,快”.在当前楼市低迷的情况下,受资金、履约、付款压力的影响,市场上涌现出大量工程按揭房(以下简称“工改房”)等优惠房源,部分项目甚至给出了历史最低价,试图以价换量。什么是工作到达室?可以买吗?如何避免踩坑?记者近日就此进行了调查采访。

工抵房可能是变相促销

合硕研究院分析师郭毅告诉记者,“以工代房”是指在一定条件下,房地产开发商向银行或房地产相关行业(如建筑商、材料供应商等)进行融资和贷款。)抵押本项目未出售房屋的全部(或部分)产权或使用权。工作到户也可以理解为因开发商无法支付工程款而抵押给施工方的房屋,是开发商支付工程款的一种结算方式。“建筑商给开发商盖了房子,但开发商没有流动资金支付,只好用房子抵账。”郭毅说。

目前,随着楼市观望情绪的蔓延,开发商的日子越来越难过,没有钱支付项目,所以这种以工代房频繁出现在市场上。“以前,中西部地区的工人到房现象一直存在,但在楼市状况较好的珠三角、长三角地区,工人到房的情况会少一些。”广东省住房政策研究中心首席研究员李告诉记者,对于当地一些中小开发商来说,由于无法从银行获得太多的资金支持,企业前期需要通过建设单位和材料供应商进行预付款,后期在房屋出售后再进行还款。

李说,正常情况下,工程款每季度结算一次,但现在,由于楼市下滑,整个销售节奏放缓,结算周期加长,有的开发商甚至一年都没有结算工程款。目前很多开发商的资金链极度紧张,市场环境从资金供给和资金需求两端挤压开发商的资金链,导致更大规模的“工改房”现象。

5安居客房产研究院分院院长张博告诉记者,有可能现阶段出现的到货房并不是都抵押给了工程方,也不排除是开发商的营销工具。“最初,工作到住房是行业的潜规则,无法定义。目前一些所谓的“工到房”只是开发商为了回笼资金不得不调整价格,但又怕对老业主造成很大的反弹情绪。因此,他们还会以工作-到达-住房的名义出售,这是一种变相的降价促销。”张博说。

开发商并非无偿“割肉”

近日,成都买家刘女士不断接到不同机构的销售电话,都在推荐一套位于成都天府新区的房产,声称可供出售的公寓有30套,以130平方米为主,总价最低233万元。通过查询该楼盘的销售信息,记者看到参考均价在21000元到25800元/平方米之间,也就是说这30套工人到货房的价格相当于打了22%的折扣,在成都已经是大赚了。

据媒体公开统计,最近广州有10多个房地产项目,包括增城、南沙、从化的郊区,以及荔湾这样的市区。另一方面,价格轻,但优惠几十万元,而折扣却在百万元以上。

业内资深人士张大伟向记者解释称,政府相关部门并未明确规定开发商不得出售抵押房屋,因此开发商出售职工住房是合法的。只要手续齐全,购房合同中列明了相关注意事项和条款,就可以买卖到工房。开发商将房屋出售给业主后,可以取消房屋抵押。

当然,开发商也不会免费“割肉”,因为低价往往对应着支付方式的高门槛。据业内人士介绍,大部分工人到户就可以贷款,但首付比例一般在70%以上,有些楼盘甚至要求一次性付清全款。

“一般来说,开发商利用一天工作结束的时间到达房子。这种存货低价出售的目的不是为了赚钱,而是为了还钱,所以会设定更高的付款条件,付款时间也会比较紧。”张大伟说。

 五大风险要警惕

对于施工方来说,让工人到户真的很无奈。开发商给建设者的项目大多是“鸡肋”,或者小区位置偏僻,房子靠近马路,或者楼层不是很好,因为毕竟开发商可以把位置好的房子卖更高的价格。

张大伟提醒消费者,工资房虽然价格便宜,但在办理产权证的过程中,可能会存在很多不确定因素,甚至相关的法律纠纷。

一是存在房屋抵押未解除的风险。由于工抵房的特殊性,很多房屋可能没有抵押,甚至已经被查封。在这种情况下,房屋不能申请房产证。因此,购房者在买房前一定要去相关部门核实情况,避免损失。

第二,存在无法转移所有权的风险。商品房只有经过相关部门核实后才会被批准上市销售,所以风险相对要小很多,职工到户的情况比商品房更复杂。如果开发商资金出现问题,可能无法过户,消费者购买时一定要注意相应的放行条件。

第三,有新房变成二手房的风险。一般情况下,为该房屋工作的债权人不会与开发商签订购房合同并备案。但是,如果债权人已经与开发商签订了购房合同并备案,那么该房屋在再次交易时将属于二手房。在这种情况下,消费者需要注意计算与二手房相关的税费。

第四,存在签订错误合同主体的风险。尽管工作到达房屋被开发商抵押给了债权司,但房子的产权仍归开发商所有,所以想要购买工抵房,就要跟开发商签订购房合同,此时置业者如果与债权公司签订购房合同则是无效的。

第五,存在出了问题找错主体的风险。有的消费者认为,购买工抵房是从施工方手里买房子,出了问题应该找施工方。实则不然,施工方并不是商品房销售合同的甲方,合同对其并没有约束力。购房者签订购房合同时一定要慎重,应当将价格、付款时间、面积、交房时间等写进购房合同,以防出现问题。一旦出现问题,也应由开发商承担责任。

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