北京拟定新规:购房定金首付网上签约前要监管保护

本市正在制定商品房预售资金监管的新规定。

购房定金的首付款在网上签约前要进行监管和保护。

我们还没有拿到拍卖，但是开发商已经被曝光没钱还债。买家的钱一定要浪费吗？今年以来，随着以“三条红线”为标志的金融监管政策的实施，一些无法再依赖高周转、高负债模式的开发企业也陷入债务风波。

为进一步保障购房人权益，昨日，市住房和城乡建设委员会、中国人民银行管理部、北京银保监局联合发布《北京市商品房预售资金管理办法(2021年版征求意见稿)》公开征求意见。在草案中，建议调整过账流程。购房人将定金和首付款足额存入专用账户后，才能开通网上签约，确保预售资金直接足额、按时入账。

首付监管保护后，网上签字。

商品房预售资金是指购房人按照预售合同约定支付的全部房价款，包括定金、首付款、购房贷款等购房形式。

2010年，我市发布《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，明确商品房预售资金全部存入专户。2013年修订为《北京市商品房预售资金监督管理办法》，2015年发布《关于加强本市商品房预售资金使用管理的通知》，积极保障预售资金安全。但在实践中，仍存在监管银行履职不力、未能有效形成监管协同效应等问题。“征求意见稿本着银行监管、政府引导、多方监管、保障建设的原则，旨在对存在的问题进行改进和调整。”市住建委相关负责人表示。

第一个变化是将目前的发帖流程调整为网上签约前监管保护。根据征求意见稿，项目预售期间，首付款、首付款等。采购人支付的款项应由采购人账户直接存入监管账户，开发企业不得转入其他账户。购房人按照个人住房贷款规定将定金和首付款足额存入专用账户后，才能完成网上签订认购书、网上签订房屋买卖合同等功能。

据了解，监管银行通过北京银保监局金融专网与本市房地产交易管理系统共享房屋实时网上签约及核算信息。“信息共享后，只要资金到达，房产交易管理系统就会自动触发，可以实现无缝连接。”上述市住房和城乡建设委员会负责人表示，资金存入监管账户一定时间后未进行网签的，将按原方式返还。

信息共享也有利于监管。北京银保监局可对开发项目销售进度、网上签约记录明细、监管账户交易明细等共享信息进行交叉核对。配合监管银行上报的数据，从而彻底监控开发企业与监管银行之间预售资金监管的落实情况。

为方便购房人了解和监督已付购房款的使用情况，本次还提出购房人可通过政府网站，以网上签字号、密码等信息，查看预售许可证项目对应的预售资金监管账户的录入、支取及余额情况。

监管银行不再是“零门槛”

第二个变化是改变目前所有银行都可以监管商品房预售资金的“零门槛”，建议增加招标环节择优。

根据征求意见稿，市住建委会同北京银保监局和人民管理部

为优先安排项目建设，多年来，商品房预售资金全部存入专户后，监管银行不得不对重点监管额度实施重点监管。这一次，重点监管名额也进行了调整。

征求意见稿显示，项目重点监管额度由各区根据开发企业综合建设成本、交付条件、信用水平、经营状况等综合确定，每平方米不低于5000元。“全市不再有标准，便于各区根据项目情况综合确定重点监管额度，也让地方政府对预售资金监管有更高的指导和监督自主权。”市住建委相关负责人表示。

预售资金回笼方面，新增重大风险项目应急措施。当预售项目存在重大风险隐患时，区住建部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实行封闭管理，确保账户内资金安全，优先安排项目建设。

据了解，对于高风险项目的认定，首先必须满足三个基本条件：后续资金无法覆盖项目资金、项目进度晚于施工合同、项目所属上级集团经营状况存在问题。同时，经区住建部门综合评估，项目本身或上级集团一直无法提供有效的资金支持，项目进度将严重延迟甚至停止，以致无法在约定日期交付购买方，将被视为高风险项目。

资金应该管理好，但不能死。在确保资金安全的情况下，征求意见稿还增加了优化营商环境的措施。开发企业可按单幢或多幢申请资金，放款时限由过去的5个工作日缩短至2个工作日。同时，如果开发企业出具的现金担保金额和有效期能够覆盖开发项目的重点监管金额和建设期，则无需对预售资金进行监管。