海外偿债高峰临近 内资股273亿美元债务即将赎回

今年冬天，房企有点冷。近日，跟随幻想曲、新力控股、恒大的脚步，另一家地产公司当代地产也进入债务违约阵营。

10月26日，当代置业发布公告称，2021年10月25日到期的利率为12.85%的美元票据应付本息还款安排当日无法达成。据不完全统计，这是年内第九家出现债务违约的房地产企业，相关影响也在扩大。今年10月以来，包括绿地、阳光城、弘阳、凯撒、中梁在内的多家房企美元债价格大幅下跌，凸显投资者信心不足。

不难看出，2021年是海外偿债的第一个高峰，难点在四季度。据不完全统计，截至年底，仍有19笔境外债务等待偿还。然而，即使过了这一关，更大的压力还在后面。2022年才是真正的还债高峰期。如果房企不提前做好安排，“闯关”的难度就会翻倍。

明年将很难“突破”。

房企作为资本密集型产业的成员，融资渠道多元化，包括境内债券融资、银行贷款、非标融资和境外债券融资。但在诸多限制下，近年来资金使用较为宽松的海外债成为房企的标准融资渠道，尤其是在中国香港上市的内资房股，海外融资占比逐渐提升，成为规模扩张的重要动力之一。

通策研究院监测数据显示，根据国内80余只房企股票的到期余额，2021-2025年为赎回高峰期，到期余额分别为14.94亿美元、273.25亿美元、182.8亿美元、190.32亿美元、179.94亿美元。因此，未来五年，房企将面临巨大的美元债务偿还压力，尤其是2022年，这是偿还压力最大的一年。毕竟273.25亿美元相当于1750亿人民币左右。

“明年是还债高峰期。如果市场形势不变，债务违约的风险会更大，可能会有更多的房企违约。”汇盛国际资本总裁黄立冲告诉记者。

“不仅是内房股，其他房企也有买单的压力。”另一位知情人士告诉记者，2020年以来，由于新冠肺炎疫情全球蔓延、美元债市场动荡、“三条红线”出台等多重因素，今年5月以来，债务违约事件接连发生，其中不乏一些头部房企，逐渐引发行业基本面的信用担忧。于是，“借新还旧”的处理过去到期债务的方法不再那么有效。

从近几个月房地产企业发行海外债的情况来看，与去年同期相比没有增加。根据通策研究院监测数据，2021年7-9月，境内房企股票发行境外债券规模为60.82亿美元，同比下降38%；2021年10月1日至28日共发行3期，总发行规模6.47亿美元，2020年10月1日至30日共发行12期，发行规模37.93亿美元，大幅缩减。

“受恒大、幻想曲等房企海外债务违约影响，国际评级机构近期密集下调中资房企信用评级。优质房企仍可正常发行海外债，部分二级市场价格表现相对较强的老债发行人发行新债难度相对较小。”黄立冲告诉记者，由于整体市场基本面的影响，大多数中资房地产企业很难发行新债。

如何缓解困境？

监管机构已经注意到了这一现象。

10月26日，国家开发银行外国投资部

这被视为监管部门解决行业美元债务问题的一次尝试。中国科学院企业司研究处处长刘水表示，相关部门将继续在外债登记、资本退出等方面满足企业合理合规的外债置换和偿还需求。这可能意味着，在合理合规的情况下，房企用境内资金偿还境外债务时，审批速度会加快。

但从目前来看，已经发生债务违约的房企需要尽快自救，海外债务即将到期的房企应提前做好安排，否则会对企业销售端造成负面影响，届时会形成连锁反应。

事实上，房地产企业已经开始行动。

据嘉里不完全统计，2021年下半年以来，已有18家房企先后实施境外债务回购，回购次数超过100次。但在赎回金额上，房企回购境外债券、票据累计涉及资金15.6亿美元，仅占初始发行金额的4.07%。

“回购主要是向外界展示信心。如果目前的市场环境没有改变，未来可能会有更多房企出现债务违约，尤其是在2022年赎回高峰期。”同策研究院高级分析师肖云祥对记者表示，在当前情况下，还款压力较大的房企应加大减投力度，尽可能增加提现规模。如果有足够的现金，他们可以提前还款，避免账户周期集中造成的流失现象。同时，如果不能按时缴费，可以申请延期或异地缴费。

对此，嘉里也认为，随着行业整体降债以及监管政策的持续推进，房企应提前部署债券还款计划，以确保海外债券市场再融资需求有序滚动，稳定业务运行。