房地产行业进入新一轮调整周期

日前，国家统计局发布了70个大中城市9月房价变动数据，数据显示，9月新建商品住宅价格下跌城市数量自2015年6月以来首次超过一半，而二手房价格下跌城市数量接近总样本的75%。与市场趋势一致，房地产开发投资增速也由正转负。

业内人士表示，“过冬”和“回归”是一段时间内房地产行业的关键词。他们认为，虽然政策制定者前几天已经依次释放了信贷微调信号，但随着房地产税等房地产长效机制的加速，房地产市场的观望程度将进一步加深，楼市供需结构将出现一定程度的调整。

市场欢迎调整。

易居研究院报告显示，根据国家统计局70个大中城市新建商品住宅和二手房销售价格数据算术平均值，2021年9月，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨-0.08%，标志着70个城市新建商品住宅价格自2015年5月以来首次连续上涨76个月。二手房自8月以来连续第二个月下跌，跌幅较上月扩大0.17个百分点。

房地产销售方面，根据统计局统计，1-9月，商品房销售面积130332万平方米，同比增长11.3%；与2019年1-9月相比，增长9.4%，两年平均增长4.6%。9月商品房销售面积同比下降13.2%，其中住宅销售面积同比下降15.8%，连续三个月下降。

上海易居房地产研究院研究员潘表示，9月房价明显下跌的城市数量开始快速增加，在市场预期没有突变可能的背景下，楼市进入下行周期。

中国人民银行发布的2021年第三季度城镇存款人调查报告显示，12.7%的居民预计第四季度会出现“下降”，比第二季度10.0%的预期比例高出2.7个百分点。相应地，50.8%的居民在消费、储蓄和投资意愿方面倾向于“多储蓄”，较二季度提高1.4个百分点，连续两个季度改善。

柯睿研究中心研究员杨克伟表示，经过10多年的快速发展，目前房地产行业销售规模基本见顶，市场供需已转向结构性矛盾。核心一二线城市的弱势群体和新市民住房问题依然突出，大部分三四线城市已经出现了供大于求的问题。联系我国城镇化放缓和转移、人口老龄化问题，房地产市场需求增长明显受限，长期来看，行业销售规模可能逐步进入下行通道。

正因为上述原因，为了避免后期因价格调整导致买家心理发生变化，一些房企也自发向买家打电话，买家需要自己承担风险。

此前，深圳红盘——深圳众业众城发布公告称，商品房买卖作为一种市场行为，必然会因市场波动或政策变化而引发市场风险。购房人应充分考虑可能存在的市场风险(如房价涨跌)，房价涨跌造成的盈亏由购房人自行承担。太阳光盘宝安西岳华府表示，在签署认购书、补充协议、买卖合同等材料前，购房人应充分考虑所购房产可能存在的风险(如房价涨跌)，交易前请慎重考虑。

房企“稳”字当头。

近日，广东省住房和城乡建设厅

同时，受预期、政策调整等多种因素影响，多家房企的资金链面临较长时间的翻新。这也导致穆迪调整了部分房企的评级，包括嘉园集团、中南建设、广州R&F、阳光城、绿地控股、中国奥林匹克公园、凯撒、金轮天地等。

具体来看，穆迪将新力控股公司家族评级下调至“Ca”，展望为负面；将阳光城公司的家族评级从“B1”下调至“B2”；广州R&F降级为B3，香港R&F降级为Caa1一级，前景为负面。S&P中南建设长期发行人评级下调为“B”，惠誉将幻想曲长期外币发行人违约评级由“CCC-”下调为“RD”(限制违约)。

虽然房地产企业的违约只是一个孤立的现象，房地产企业的债务风险一般是可控的，但其他房地产企业要保持资金链安全，还得警惕。

“过去几年房地产市场一直保持两位数的增长，这不是正常的发展。新常态下，房地产回归民生产业。”近日，在万科举办的业务交流会上，万科董事局主席于亮坦言，行业的冬天来了，所有企业都会冷。任何时候，安全比成长更重要，产能比规模更重要。

的确，受“三条红线”“两个集中化”等降杠杆政策的影响，房企开启了一条艰难的降杠杆之路。统计显示，房企到位资金增速连续4个月同比下降，1-9月国内贷款同比降幅进一步扩大至8.4%。

中国人民银行金融市场部主任邹澜近日在央行三季度金融统计数据发布会上表示，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到抑制，抑制了房价涨幅。房价稳定后，这些城市的住房贷款供需关系也将恢复正常。近期部分大型房地产企业暴露出风险，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，表现出一致的收缩行为，房地产开发贷款增速明显回落。这种短期的过度反应是正常的市场现象。

于亮表示，去金融化、降杠杆是房地产行业的正常发展。然而，只有在长期使用高杠杆扩张的背景下，房地产行业的这种转型自然伴随着痛苦。

四季度房企资金或将有所缓和。中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜日前在2021金融街论坛上表示，近期我国的房地产市场及相关的金融市场出现一点波动，这是市场主体在个别企业违约事件出现之后的应激反应。在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

房住不炒长效机制加快试点

10月23日，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

改革思路明确，即国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点地区征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅，土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

业内人士表示，目前房地产税已经通过全国人大常委会审议，并授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，预示着房地产税已进入实质性的操作环节，房地产税这只靴子距离最终落地仅是时间问题。其根本目的在于，严格落实“房住不炒”，增加保有环节成本。

“房住不炒”下，增加炒房成本，降低杠杆水平。事实上，不仅是房企需要降杠杆，个人也需要降杠杆。

中国人民银行2021年第三季度金融统计数据显示，今年上半年，我国的宏观杠杆率274.9%，比上年末低4.5个百分点，其中，住户部门的杠杆率分别回落0.4个百分点，达72.1%。

根据《中国金融稳定报告2021》显示，当前我国住户部门债务过快增长已得到有效遏制。从债务增速看，2018年以来我国住户部门债务增速总体呈放缓态势，住户部门债务结构也在不断优化。但从国际情况来看，国际清算银行公布的数据显示，2019年末，所有统计国家的住户部门平均杠杆率为61.6%，发达经济体为73.5%，新兴市场经济体为43.1%。目前我国住户部门杠杆率低于国际平均水平，但高于新兴市场经济体平均水平。

“试点对房地产销售影响有限。”中信建投地产首席分析师竺劲表示，房地产税作为税制改革和房地产长效机制的重要一环，在当前房地产市场调控进一步深入的背景下推出，更具有信号意义。他认为，以房地产税作为特征之一的房地产市场长效机制的建立，将有助于行业优胜劣汰，资源向优质企业进一步集聚。

对于市场影响，竺劲表示，此前银保监会相关负责人透露，我国银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款，市场具备明显的刚需特征。因此，他认为，房地产税改革试点的实施对投机性购房存在明显影响，但过去几年的调控已经在一定程度上降低了投机性购房的比重，整体来看对销售影响有限。

杨科伟认为，此前市场需求及购买力明显透支的三四线城市或面临下调压力。“旅居置业需求或将明显滑坡，尤其是那些生态旅游资源并不丰富的城市，市场或将面临更大的下行压力，成交量价或将持续走低。”