《金九》打破与《银十》的约定怎么样？

“金九银十”一直是楼市的旺季，但今年的“金九”，开发商普遍不开心。从近期公布的9月份房企销售业绩来看，部分房企销售金额同比、环比均有所下降。

“金九”站了起来，“银十”会怎么样？记者注意到，10月之后，房企上演了各种促销大战，市场进一步分化。采访中，专家一致认为，市场有望在第四季度触底企稳。

房地产市场已经明显降温。

根据凯瑞研究中心近日发布的数据，9月份，28个重点监测城市商品房成交面积环比下降7%，同比降幅进一步扩大至25%，较2019年同期下降17%。

从各城市的表现来看，北上广深四个一线城市的楼市成交均有所下滑，其中上海以45%的同比跌幅居前，而北京、广州、深圳均出现了30%左右的同比跌幅。24个二三线城市成交继续下降，环比下降4%，同比下降23%。其中，二三线城市近八成成交同比下降，厦门、武汉、宁波等热点城市均同比下降20%左右。只有杭州、成都等部分城市保持热度，实现同比正增长。

企业层面，嘉里研究中心发布的报告显示，9月份，百强房企月销售金额达7596亿元，月业绩规模小于8月份，出现首次环比下降，同比去年下降36.2%，同比2019年同期下降17.7%。但从累计业绩来看，今年前三季度百强房企累计销售金额较2019年和2020年同期分别增长22.8%和12.5%。

为什么楼市降温如此明显？58安居客房地产研究院分析师徐志静对记者直言，“三条红线”终结了房企融资的红利，集中供地、土地拍卖新规相继出现，房企拿地难度加大，多地出现拍卖现象。此外，各种楼市调控政策把房企带入了最艰难的日子。“今年1-9月，全国房地产政策发布次数超过400次，出台调控政策力度创下新纪录。”徐志静表示，严格限购限售、细化积分抽签规则、发布二手房指导价、打击学区房炒作、整治虚假房源等全国性大规模楼市调控行动，贯穿房地产行业全过程。

今年国庆黄金周期间，扭转了9月份楼市低迷的局面。在楼市长效机制的调控下，各地市场差异明显，三四线城市、二线城市、一线城市对政策的响应程度呈现由强到弱的梯度下降。

从楼市的成交数据来看，市场分化越来越明显。根据住房研究院发布的数据，国庆黄金周期间，一线城市成交回升。4个一线城市共销售新建商品住宅42.19万平方米，与去年同期基本持平。其中，北京市场成交量达15万平方米，成交1482套，同比增长1212%；深圳新房销售1081套，同比增长163%。

二线城市稳中有降，不同城市都在迎接变化中的轮换市场。“在二线城市，福州的供应量叠加降价促销，取得了较好的放量效果。杭州国庆期间，交易量再创新高

楼市降温的背后，一些开发商近期推出了各种打折促销，如“上班抵店”、“送车位”、“返还首付”、“特价房”等，以加快收钱速度，希望能获得一些市场份额。“最近来看房的人很多，但成交量没有预期的好。”北京王四营某项目业务员告诉记者，开发商推出的“砸金蛋”、给物业费、给家具等活动非常受认可，小户型卖得很快，说明市场需求还是有的，至少不缺刚需客户。

中原地产首席分析师张大伟对记者表示，“金九银十”的概念正在随着市场趋势的变化而淡化。2021年仅剩最后三个月，房企进入整体业绩冲刺阶段，房企去库存压力越来越大。张大伟建议消费者，面对开发商的花式促销，一方面要从实际需求出发，所以要拍；另一方面，对于一些负债规模较高的房企也要谨慎。

房地产市场的下行趋势备受关注。近期央行很少连续召开两次会议，强调要保持房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

中国科学院指数司副研究主任陈文静表示，这将对稳定市场预期、提振市场信心发挥重要作用。各地继续调控加码的可能性明显降低，政策微调空间打开。受此影响，四季度房地产市场有望触底企稳，尤其是市场需求和购买力相对较强的核心一二线城市和强势三线城市。

丁祖昱还告诉记者，部分城市楼市调控已呈现出从“限增”到“限减”的迹象，甚至不乏支持市场的措施，从而刺激居民购房消费，减缓市场下行压力。当然，部分城市的局部放松，并不足以改变“房住不炒，按城决策”的政策主基调。