土拍和二手房都冷 杭州房地产市场是“秋天”

近日，杭州第二次集中供地已告一段落，过半地块已“拍卖”，为杭州楼市增添了一抹秋色。就在开拍前一天，因报名人数不足或报名不符合要求，10幅“有竞争力的品质”地块全部被拍卖，其余21幅无竞争力的品质地块中有7幅因无人报名被提前拍卖。

截至目前，杭州第二次出让的31宗住宅用地中，仅有14宗出让，总出让金额257.5亿元，明显低于第一批集中出让金额1178.21亿元。与第一批集中出让的大量地块高溢价相比，该批地块的溢价率相对较低，部分地块以底价出让；在有地价的土地中，溢价率大多在5%左右。

对于杭州本次地方拍卖的部分土地被房企弃用的现象，颐居科瑞研究中心认为背后可能有三个“推手”:一是土地购置资金来源“五禁”，房企资金压力较大；二是远郊市场越来越冷，房企降低市场预期，推迟区域征地；三是竞争性地块的建设要求高，但利润不高，因此更多房企选择观望。

与此同时，当地拍卖市场的冷淡，房贷周期的拉长，以及政策严控房价的决心，都触动了购房者的神经系统。数据显示，11月黄金周期间，杭州二手房成交量创下8年来新低。

　超半数地块“流拍”

　　土拍市场交投趋淡

早在9月24日，杭州10块竞得地块“因报名人数不符合要求”被提前申报，全军覆没。这10块有竞争力的优质地块无人问津，这与严格的销售限价、相对较高的品质门槛以及现有房屋销售的刚性要求息息相关。

由于要求高、利润低、开发周期长等多重因素，完全湮灭具有竞争力质量的土地是意料之外的，也是合理的，而真正让市场“一夜沦陷”的是普通土地出让的终止。

已经终止的7个普通地块大致可以分为两类：总价高、面积大的大型商住地块和远离中心城区的郊区地块。

以总建筑面积约67万平方米、起拍价超48亿元的良渚新城商住区为例。该地块精装价格为27100元/平方米，需要建设多项服务设施，开发难度大，利润率低。而且对征地房企的资金实力要求更高。杭腾未来社区地块，总建筑面积约62万平方米，起拍价超93亿元，需要按照杭州西部科技大走廊整个未来社区的相关建设要求进行建设，同时也符合《杭腾未来社区实施方案》的要求，精装限价为3.61万元/平方米，令多家房企贪得无厌。

但距离中心城区较远的临安、富阳、钱塘等流拍区，也面临着盈利空间不足、建筑面积大、建设要求高等问题。在资金链紧张、融资成本高企的当下，房企被迫弃卒保车，选择热度更高、利润空间更大的地块。

“从土拍的角度来看，房企的征地策略已经转向保守稳定的取向。”IPG中国首席经济学家白文喜告诉《证券日报》记者，拍卖冷淡背后的深层原因是监管从资金端和销售端改变了房企的资本，导致流动性压力和资金紧张

“上个月一套房没卖出去，连基本工资都差点没了。”郑潇告诉《证券日报》记者，在限贷限购政策的严格管控下，买卖双方进入了心理博弈期。“买家是买涨而不是买跌。一旦发现一些二手房开始降价，大家都觉得可以便宜一点，心理价格降低，进入观望模式。不过，大多数卖家认为，限贷只是暂时的，如果不是急需用钱，他们不会轻易出售房产。”

因此，虽然有些房子暂时降价，但很少有人愿意为它们买单。“既然监管力度这么大，买家都怕在山顶接手。就像我这两个月卖出的第一套房，即使卖家主动降低了200万元的挂牌价格，在成交前还是讨价还价了近100万元，双方还是觉得亏了。”郑告诉记者。

据悉，郑潇提到的楼盘来自杭州主城申花板块核心的“杨云景社”，以美丽的新中式园林和建筑风格受到买家的广泛追捧。今年年初，该区几套二手房单价超过9万元/平方米。年初，郑潇出售的这套130平方米房产的挂牌价格高达1300万元。虽然卖家最近降到了1100万，但最后还是被狠狠砍了，连装修都卖了1008万，单价7万左右。

郑潇和他的客户的经历只是杭州二手房市场的一个缩影。中介被迫放假，买家预期一再下调，卖家不愿意轻易降价，银行贷款长时间限贷，这些都说明二手房市场低迷，交易量大幅萎缩。

透明卖房网数据显示，国庆假期，杭州二手房签约仅53套，其中46套。去年“十一黄金周”售出223套，同比下降76.2%，创造了过去8年成交量新低；此外，杭州9月二手房成交3784套，较8月成交5602套下降32.5%。到目前为止，杭州二手房交易已经连续六年下跌。