北京二手房挂牌指导价来了 着急的卖家主动降价

目前，全国很多城市都发布了《二手房指导价》，这将成为房地产调控的标准。一线城市中，除了广州、上海、深圳外，北京近期出台了指导海淀区试点二手房挂牌价格的新政策。海淀区多家房产中介向记者证实了上述消息。

业内人士认为，这一政策的出台不仅可以限制中介上市，还可以减少中介对高房价的炒作，这也将促进北京二手房市场的整体降温。此外，记者注意到，这一指导价的发布对买卖双方都有很大影响，很多急于卖房的业主自愿选择降价来加快成交，而买家则更倾向于观望。

中介表示外网展示房源

　　均按照指导价

据悉，北京市海淀区房地产经纪人协会近日发出行业内自律倡议，呼吁中介机构共同抵制恶意争房行为。同时，海淀房协还发布了部分热点地区二手房交易指导价，供中介机构参考。榜单包括海淀29个重点小区，60平米以下的小单元、60-90平米的中单元、90平米以上的大单元给出指导价。超过上市指导价1%的不允许上市。

据了解，此次整治旨在遏制个别中介机构为抢房提价扰乱二手房市场的恶意竞争行为，维护市场健康良性发展；通过指导价，过热地区二手房市场价格将回归理性，“房住不炒”和“稳地价、稳价格、稳预期”政策将得到落实。针对恶意竞争、偏离指导价、过度报价等违法行为，在核实相关信息真实性、合理性之前，不会对外发布相关信息，也不会提供委托代理服务。

多家房产机构表示已接到相关通知，根据要求，海淀29个重点小区不符合指导价的房屋已全部撤网。

海淀区一名房地产经纪人告诉记者，该规定将在国庆假期后实施。10月8日起，相关社区新增房屋挂牌价格不得超过指导价。不符合指导价条件的，不得接受登记委托。目前挂牌房源还需要向海淀房协报备，超出指导价的房源不能继续挂牌。

“接到相关通知后，对于挂牌房源，我们已主动联系并通知业主调整报价。如果不调整，不会在外网显示，但不会影响正常销售和转让。”海淀区某中介机构的另一位销售人员告诉记者，以某小区为例，目前虽然有100多套房在售，但外网上只能展示十几套房。

记者在中介机构App和一个网上找房平台上搜索时注意到，平台上展示的房源挂牌价格与指导价一致。以上东里小区为例，平台上展示的建筑面积在60平方米以下的楼盘挂牌价格在13.73万元/平方米到13.89万元/平方米之间，而外网上没有展示的同面积同面积的房子至少在13.9万元/平方米。值得注意的是，在海淀区试点二手房挂牌指导价新政策之前，上述单位在外网上的挂牌价格已经达到17万元/平方米左右，而目前的指导价仅为13.9万元/平方米，相当于打八折。

关于这个机制，中原地产首席分析师张大伟告诉《证券日报》，它有两个主要功能。首先，它是指导上市的价格，尤其是l

一位市场分析人士表示，北京二手房指导价调控是海淀房协发布的，不是住建部门发布的，不仅约束了中介行为，也给买卖双方带来了一定的影响。

“限制挂牌价格会使29个热门社区的大部分房源无法对外展示，不会影响其成交，但成交量会进一步萎缩，成交周期变长。在此期间，观看量也相对较少。”一位房产中介工作人员向记者介绍。

“从目前的情况来看，指导价对急于卖房的业主影响最大，一些急用房还有一定的议价空间。他们主要通过降价来加快交易速度。”另一位房产中介工作人员也向记者透露，其实近两个月来成交价格有一定程度的下降，而业主对价格的预期也在减弱。

上述工作人员还表示，目前无法对外展示的房屋成交价格远高于指导价，但只要买卖双方同意，就可以不受上述指导价的约束进行交易。他给记者举了一个例子：“前两天卖的一套建筑面积44.8平方米的一居室，价格738万元，单价16.48万元/平方米，超出了指导价。”

一位中介经纪人说：“大家都希望业主能按指导价卖，但如果降价幅度太大，大多数业主宁愿不卖。目前因为政策刚出来，很多客户选择观望，也需要时间来决定。”

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长潘鹤林告诉记者，指导价有一定效果，主要是改变了购房者的房价预期。当看到指导价与房地产报价差距较大时，很多买家会观望，这会降低房地产交易的活跃度，从而使急于出手的业主主动降低报价。当然，成交下降也是因为一些对二手房指导价的配套政策，比如房贷放缓。这也意味着如果客户做虚假报价，往往会遭受房贷比例的困扰，需要有更高的自付比例。这也使得二手房指导价实际上成为抑制房地产投机的重要手段。

“今年上半年，我的房子报价950万元还有看房的，也有人出价930万元，当时犹豫没卖，现在几乎没什么人来看房，最高报价也只有870万元。”一位已将名下二手房挂牌近一年的张女士向记者介绍。

张女士的困扰并不是个例。不少业主均表示，能明显感觉到二手房市场有所降温。

对于购房者而言，由于价格波动较大，而且放贷周期长，很多人选择了观望或者转向新房项目。某中介人员对记者表示，“未来房价可能还会下降”。

　　未来房地产市场

　　降温态势将持续

二手房指导价正成为楼市调控的常态化手段。今年以来，全国多地陆续设立二手房指导价机制。从各地建立的机制看，主要瞄准房价涨幅较大的热点区域、热点小区。目前来看，这些机制对当地二手房价格的降温作用明显。尤其是今年最早实施二手房指导价的深圳。8月份深圳二手住宅成交量仅2043套，同比下跌超80%，创下近10年新低。同时，8月份深圳二手房价格环比下降0.4%，继5月份后已连续4个月环比下跌。

业内专家也表示，二手房成交参考价机制，对于楼市最直接的影响就是二手房交易量下跌。在盘和林看来，二手房指导价会让当前北京楼市交易区域冷静，成交量减少，同时成交价格会有下降，尤其是当前，北京学区改革，学区房本身具有一些不确定性，所以指导价会让房地产市场有所降温。

张大伟表示，北京二手房市场全面降温，除了二手房指导价带来的影响之外，与三季度的房贷收紧不无关系。其实，没有指导价的小区的房价也在下降。

中原地产研究中心统计数据显示，9月份一线城市二手房数据全线暴跌，整体数据已经是最近多年来的历史新低：北京二手房市场9月份成交量只有12575套，相比2020年的17259套下调27%，环比下调21%，创造连续18个月的市场最低点。

对未来市场走向，业内专家预计，随着部分热点区域如海淀区二手房指导价机制的逐步落实，对于“学区溢价”过高的小区，价格或将出现下调，北京市场成交量将继续下行，未来房价将更趋于稳定。