前三季度新增租赁需求 商业地产开启新的增长周期

2021年第三季度，我国商业地产租赁需求加速回升。写字楼、零售物业和仓储物流的净吸纳量分别较去年同期增长78%、151%和68%。更重要的是，今年前三季度三大物业类型的累计需求已经超过上一个市场周期同期高点。投资市场方面，前三季度大宗房产成交金额合计1878亿元，同比增长34%，接近2019年同期历史峰值。预计2021年大宗物业投资金额有望超过2500亿元，较去年增长20%以上。

工业投资方兴未艾。

CBRE世邦魏理仕发布的《2021年三季度中国商业地产租赁需求表现》显示，近两年在线经济、生物医药等行业加速发展，使得工业地产成为热点。CBRE 2021年投资者意向调查显示，47%的受访者选择工业物流作为自己喜欢的主流资产类别，排名第一；在替代资产中，数据中心以57%的关注度排名第一。今年前三季度，包括物流设施、商务园区、工业厂房、数据中心在内的各行业房地产成交总额超过340亿元，创历史新高。2021年6月，国内基础设施公募REITs市场正式启动，为工业地产提供了新的融资和退出渠道，增加了市场透明度，进一步增强了工业地产的交易流动性。

近两年，国内工业地产投资发展迅速，占总成交金额的15%以上，但与全球25%左右的平均水平相比，仍有相当大的增长潜力。资产价格方面，截至今年二季度，全球工业物流地产平均租金回报率降至3.96%，甚至比甲级写字楼低8个基点；相比之下，中国一线城市的物业设施回报率约为5%，仍比写字楼和零售物业高出50~100个基点。因此，从全球资产组合配置来看，中国的优质物流设施是颇具吸引力的投资标的。

办公室租金触底。

写字楼是强周期性商业地产的典型代表。2018年后，受经济周期规律和多个全球事件叠加影响，写字楼需求和租金增长持续走弱，投资前景不确定性加剧。2020年，投资写字楼的街区成交金额仅为2017年峰值的三分之一左右，但2021年以来，租赁市场的积极信号不断增强。随着前三季度写字楼需求突破历史新高，租金指数的趋势转折点也开始显现。

第三季度，中国一线城市平均租金指数环比上涨0.1%，为2019年第一季度以来首次上涨。而且可以预见，中短期内写字楼租赁需求将持续活跃，投资者将更加关注写字楼，尤其是一线城市核心位置受益于租户升级需求且供应有限的优质资产。

零售物业投资显著回升。

此外，对多家上市房企零售物业管理数据的分析显示，今年上半年，运营能力较强的房企拥有的中端定位购物中心可比租金收入较2019年同期平均增长10.6%；在奢侈品销售回暖的带动下，高端购物中心租金收入增长超过30%，两者均远超社会消费品零售总额的整体增长。2021年前三季度，包括零售物业在内的零售和复杂交易总额超过800亿元，同比大幅增长近150%，创历史同期新高。