土地市场明显降温 交易溢价率有望继续下降

10月13日下午，随着北京第二批集中土地拍卖接近尾声，第二轮集中供地接近尾声。从竞价结果来看，北京市场已经出现了拍卖降温的势头。

专家表示，由于城市交易结构的变化和热点城市对溢价率的严格控制，城市地价均呈现环比下降趋势。未来各地可能会下调土地出让价格，顺利完成土地出让，土地市场热度将保持低位运行，溢价率指标可能进一步下降。

房企征地积极性下降。

今年8月底，北京公布第二批集中供地信息，并集中供应43宗住宅地块。最终共有16宗地块收到有效竞买申请，其中5宗地块于10月12日以底价出让，其余11宗地块于13日拍卖。

据悉，16宗涉地房源成功出让，吸引了20多家房企投标，与第一批集中土地拍卖中参与拍卖的50多家房企数量相比有所下降。成交金额方面，16宗地块总成交金额为509.97亿元，其中仅有2宗地块触及竞买上限，转入高标准房源竞得阶段。加上此前已出让的1宗招标地块，北京集中供应的第二批17宗地块总成交额为513.45亿元。

“不仅是北京，很多城市都在第二轮集中土地拍卖中遭遇冷遇。出让土地大部分以底价出让，成交溢价率基本在5%以下。重庆、青岛和济南的保险费率甚至在1%左右。”克里研究中心市场研究主任马说。

马表示，第二轮重点城市土地集中拍卖采用新的出让规则，加强了对投标房地产企业的资格审查，并强调房地产企业应使用自有资金购买土地。受此影响，中央企业和国有企业也成为重点城市第二轮集中土地拍卖的征地主力军。比如广州、深圳、成都等城市的国有企业就拿下了80%以上的土地。

“除了资金压力，土地拍卖门槛的提升也让房企收购土地更加理性。从禁止马甲、限制征地数量、提高保证金比例、提供竞争性地块建设方案、出售现房等多方面提高了要求，一定程度上降低了开发商的征地积极性。”研究院浙江分院常务副总经理高说。

心率明显加快。

值得注意的是，第二批集中供地拍卖率明显上升。除了在未收到有效竞买申请的情况下延迟出让北京市26宗地块外，杭州市近日宣布，将终止原定于10月12日出让的17宗地块，其中包括此前因申请人不足而售罄的10宗竞争品质地块。

中智院数据显示，截至10月12日，年内第二批集中土地拍卖中，已完成土地出让的15个重点城市共撤地121宗，拍卖65宗。

“流拍地块主要来自第二轮土拍集中的城市，各级城市的很多地块都遭遇了流拍或临时撤盘。在广州、沈阳、重庆、济南、天津等城市，第二轮集中出让拍卖率均在30%以上，明显高于第一轮。”马说。

易居企业集团CEO丁祖昱预测，在市场热点调控和房企资金链紧张的影响下，重点城市拍卖率有望保持在较高水平。