实地考察杭州楼市:券商假期量价全面“退烧”

“去年到处都需要，现在一夜之间就消失了。”记者近日走访了杭州拱墅区、西湖区、滨江区多家中介公司，了解到由于楼市调控政策收紧、房贷利率上调，杭州二手房需求正在快速减少。

机构监测数据显示，传统的“金九银十”推送和销售旺季未能挽救杭州楼市的“颓势”。9月，杭州二手房仅售出3784套，创下2020年2月以来的历史新低。十一黄金周杭州二手房只卖了53套。其中，售出46套住宅，创下过去6年的历史新低。

市场降温速度快于预期。

“业主的心理预期也在发生变化，主动降价房源数量明显增加，但没有办法。如果我们之前谈到的客户没有资格买房，他们是不会考虑的。”拱墅区一家德友店的经纪人吴亚洲告诉记者。

吴亚洲在杭州工作近十年，这是他近三年来第一次在十一黄金周期间休假。“没有人真正看过房子。在信贷和限购的严格控制下，市场降温速度快于预期。”他感慨地说，买卖双方都有强烈的观望情绪。如果源头不放松，杭州二手房市场将持续下滑。

从机构数据来看，“金九银十”似乎没能挽救杭州楼市的“颓势”。据不完全统计，9月杭州二手房仅售出3784套，创下去年2月以来的历史新低。10月以“黄金周”开始，跌幅保持不变。“十一黄金周”杭州二手房只卖出了53套。其中，46套住宅售出，创下近6年来的历史新低。

虽然目前各大平台的挂牌价格仍居高不下，但部分热门板块的次新房和学区实际成交价格却大幅下降。以原学区房源明星楼“姚江文鼎花园”为例，10月6日，一套136平方米的房源交付，均价60076元/平方米。近几年社区出售的房子中，6.1万元/平方米以下的只有3套。另一个红盘“西溪府”曾被6万人摇号，10月8日被中介放出，总价大跌180万元。

刚刚签约购买拱墅区“经社”大厦二手房的邓女士告诉记者，同户型同楼层房屋的贝壳挂牌价格高达1300万元，每平方米高达10万元，但现在房主的价格已经降到了1100万元。最终，她以1000万元的价格卖出，每平方米约7万元。据了解，该楼盘处于申花板块的核心位置，也是刚刚交房的新房，之前一直很火爆。

房价的下跌将会持续。

与惨淡的二手房相比，新房登记和抽签也呈现出“冷热分化”。数据显示，9月，杭州共有58套10842套房报名中签，38498户家庭入围中签，平均中签率28%。其中，8套触发社保入围，谭应丽和浦府更是以188个月的时间触发了住户社保榜首。与此同时，刘垚的楼盘多达25栋，占了近一半，很多原本限制销售的地段也进入了刘垚的行列。比如丰寿湖板块的长灿陈。

“面对严格的政策，无论是新房还是二手房，杭州楼市都在逐渐斩断泡沫，回归理性，而且这种趋势还会持续。”有房地产观察人士指出，杭州新房供应量很大，很多房子并不稀缺。

此前，杭州调整了第二批集中地块的竞买条件，竞买人须具备一年以上开发资质；同一集团成员企业不得同时报名投标(或联合投标)同一地块。除“竞争性优质”地块外，同一集团成员企业最多可参与5个地块的投标。土地招标规则也发生了变化：一般地块的溢价率上限由20%调整为15%，“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%。

定居政策已经全面收紧。

值得注意的是，曾经为吸引人才而制定的宽松落户政策也在全面收紧。10月9日，杭州公安人员发布《关于调整杭州市大学毕业生落户政策的公告》。公告显示，经市委同意，落户政策调整为全日制本科及以上学历，已在杭州市区落实工作单位并由用人单位正常缴纳社保的，可在杭州市区落户。全日制大学博士学位持有者可享受“先落户，后就业”的政策。

与原高校毕业生落户政策相比，大学生落户门槛改为本科生。取消了硕士享受的“先落户，再就业”的政策，现在和本科生一样对待，先工作再落户。除了落户调整政策，还有大学生补贴和租房补贴的调整政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，相对收紧的落户政策与杭州新落户人群炒房现象有很大关系。此前杭州的人才政策相当宽松，使得各类人才通过落户进入杭州，进而获得购房资格。在类似的情况下，杭州楼市的炒作是显而易见的。这一次杭州对这类人才政策进行了封杀并适当收紧，可以更好地配合房地产政策的推进，对稳定市场起到积极作用。从实践经验来看，这种政策有助于规范各种购房行为，减少通过非法结算骗取购房资格的各种操作。

2017年以来，杭州推出了一系列鼓励人才落户的政策，一直是人口流入的热门城市。根据国家统计局最近公布的《经济社会发展统计图表：第七次全国人口普查超大、特大城市人口基本情况》，根据第七次全国人口普查数据，按照城市人口顺序，全国有7个特大城市和14个特大城市。杭州是14个特大城市之一。从房价来看，杭州在14个特大城市中排名第一。

“持续高增长的人口成为杭州楼市的助力，同时，增加了购房需求，这也是近几年杭州楼市高温不下的原因之一。”一位业内人士对记者说，因为杭州楼市火爆，新房和二手房价差很大，也存在一些来落户专门为了买房的‘炒房客’，一系列政策的收紧，会把杭州楼市的泡沫逐步挤压出去，让真正需要住房和改善的市民能够以合理的价格买到房子。

不少市场人士认为，落户政策的调整将进一步调低杭州楼市的预期，加剧杭州楼市的下行。但从长期来看，对杭州的长远发展有利，可以吸引更多高层次人才。